감정평가서는 부동산 보상에서 핵심적인 역할을 합니다. 하지만 감정평가서에 철거비가 과소평가되면 보상금액이 크게 줄어들어 소유자에게 심각한 손해를 끼칠 수 있습니다. 실제 사례를 통해 철거비 과소평가로 인한 문제를 짚어보고, 법적 대응과 예방 방안을 알아봅니다.
감정평가서 내 철거비 항목의 구조와 문제점
감정평가서는 토지 및 건물의 가치를 평가하여 보상금 산정의 기준이 되는 중요한 문서입니다. 이 평가서에는 토지 가격뿐 아니라 건물의 잔존 가치, 철거비용, 이전비용 등 다양한 항목이 포함되어야 합니다. 특히 철거비는 노후 건물이나 구조물의 해체에 필수적으로 소요되는 비용이지만, 실제로는 이 항목이 과소평가되는 경우가 빈번합니다. 철거비 항목은 건물의 구조, 규모, 위치, 사용 자재에 따라 다르게 산정되어야 함에도 불구하고, 일괄적인 단가 적용이나 대략적인 면적 기준으로 계산되는 경우가 많습니다. 예를 들어, 30년 된 2층 철근콘크리트 구조의 상가건물을 철거하는 비용은 건축물의 구조적 특성과 부지의 접근성에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 그러나 일부 감정평가사들은 이러한 세부 사항을 반영하지 않고 평균 단가를 적용해 철거비를 지나치게 낮게 책정합니다. 이러한 과소평가가 문제가 되는 이유는, 감정평가서가 공익사업을 위한 수용이나 재개발, 재건축 보상 기준으로 사용되기 때문입니다. 예를 들어 서울의 한 재개발 지역에서는, 동일한 유형의 건물이라도 어떤 평가사는 철거비를 평당 20만 원으로 책정한 반면, 또 다른 평가사는 평당 10만 원으로 계산하였습니다. 이로 인해 소유자는 수백만 원에서 수천만 원까지 손해를 입을 수밖에 없습니다. 감정평가사들은 일반적으로 해당 건물의 시공 연도, 구조, 용도, 철거 작업의 난이도 등을 평가하여 철거비를 산정해야 하지만, 현실에서는 이러한 절차가 제대로 지켜지지 않습니다. 심지어 감정평가 의뢰 기관이 예산을 절감하려는 의도로 평가사에게 철거비 항목을 보수적으로 산정해 달라고 요청하는 경우도 있는 것으로 알려져 있습니다. 철거비가 과소평가되면 소유자는 실제 철거에 필요한 금액을 보상금에서 충당하지 못하게 되고, 이는 결국 자비로 철거 비용을 지출해야 하는 상황으로 이어집니다. 이로 인해 금전적인 손해뿐 아니라, 정당한 보상을 받지 못했다는 심리적 불만이 쌓이고, 집단 소송이나 항의 민원이 발생하는 사례도 다수 존재합니다.
과소평가로 인한 실제 피해 사례 분석
서울 강북구의 재개발 구역에 위치한 소형 상가 건물을 소유하고 있던 A씨는 2022년 재개발 추진위원회의 통보에 따라 강제 수용 절차에 들어갔습니다. 해당 지역의 감정평가서에 따르면 A 씨 건물의 철거비는 약 300만 원으로 책정되었습니다. 그러나 A 씨가 별도로 철거업체에 의뢰한 철거 견적은 950만 원에 달했습니다. 결국 A 씨는 보상금 외에 650만 원을 자비로 부담해야 했습니다. 이 사례의 핵심은 감정평가서 내 철거비 산정이 지나치게 보수적으로 이뤄졌다는 점입니다. 해당 건물은 1980년대 지어진 철근콘크리트 구조였으며, 내부에는 석면 천장재와 대형 보일러 설비가 설치되어 있었습니다. 이는 일반 철거보다 훨씬 복잡하고 비용이 많이 드는 작업이었지만, 평가서에는 이러한 내용이 전혀 반영되지 않았습니다. A씨는 이에 불복해 재감정을 요청했지만, 감정평가법상 재감정의 기준은 매우 엄격하며 행정절차상 재심사를 받기 어렵다는 이유로 받아들여지지 않았습니다. 이후 A 씨는 국민권익위원회에 민원을 제기하고 행정소송을 진행하였지만, 소송에는 상당한 시간과 비용이 소요되었고, 결과적으로 패소하였습니다. 이는 감정평가서의 철거비 과소평가가 개인에게 얼마나 실질적인 손해를 끼치는지를 단적으로 보여주는 사례입니다. 또한 2023년 부산 해운대구에서도 유사한 사례가 발생했습니다. 지역 내 주택재개발구역에서 감정평가를 받은 B 씨는, 감정평가서에 철거비로 200만 원이 책정되어 있었지만, 실제 철거 시 720만 원이 들었습니다. B 씨는 주변 주민들과 함께 집단 민원을 제기했고, 결국 해당 지역 주민 20여 명이 감사원에 감정평가의 부실성을 조사해 달라고 요청하게 되었습니다. 이처럼 철거비 과소평가는 전국적으로 빈번하게 발생하고 있으며, 피해자들은 재정적 손해뿐 아니라 행정적 무력감을 경험하게 됩니다. 이러한 사례는 평가 과정의 투명성과 객관성 확보가 절실히 요구됨을 보여주며, 제도 개선의 필요성을 강하게 제기합니다.
보상 실현을 위한 대응 전략과 제도 개선 방향
감정평가서의 철거비 과소평가로 인한 손해를 방지하기 위해서는 다양한 대응 전략이 필요합니다. 첫째, 감정평가 내용에 대한 사전 검토 및 이해가 중요합니다. 감정평가서를 수령한 즉시 철거비 산정 항목과 기준 단가, 적용 근거 등을 꼼꼼히 확인해야 하며, 이상이 발견되면 즉시 평가사 또는 해당 기관에 질의하여 명확한 설명을 요구해야 합니다. 둘째, 감정평가에 앞서 건축물 상태와 철거 조건을 정확하게 기록한 자료를 준비해 제출하는 것이 효과적입니다. 예를 들어, 건물의 구조, 사용된 자재, 부지의 특수성, 접근성, 내부 시설물 등을 사진과 문서로 정리하여 평가사에게 전달하면 보다 정확한 평가를 유도할 수 있습니다. 셋째, 법적 수단을 활용한 대응도 고려할 수 있습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 부당한 보상에 이의가 있을 경우 재평가나 행정소송을 제기할 수 있습니다. 실제로 일부 시민단체나 법률지원단에서는 감정평가서 분석과 법률 상담을 무료로 제공하고 있으므로, 이를 적극 활용하는 것이 중요합니다. 또한 제도적인 개선도 병행되어야 합니다. 철거비 산정 시 현장 실사 의무화, 전문 철거비 평가사의 참여, 평가 기준의 세분화 및 공개 등이 필요합니다. 현재는 감정평가사의 자율적인 판단에 의존하는 구조이지만, 제3자의 감시 및 검증 체계가 없다면 보수적인 산정이 반복될 수밖에 없습니다. 지방자치단체나 공공기관은 평가 결과를 투명하게 공개하고, 이해당사자가 이의를 제기할 수 있는 공식적인 절차를 마련해야 합니다. 이외에도 평가 과정에 이해당사자 또는 주민 대표가 참여할 수 있는 협의 절차를 제도화하면, 객관성과 신뢰성을 확보하는 데 도움이 될 것입니다. 무엇보다 중요한 것은 철거비 과소평가가 단순한 금액 문제가 아니라, 삶의 터전을 잃는 소유자들에게는 매우 민감하고 실질적인 피해라는 점을 정책 결정자와 감정평가사가 인식해야 한다는 점입니다. 공정하고 정당한 보상을 위한 제도적 노력과 시민의 적극적인 권리 행사가 함께 이루어져야 합니다.
결론
감정평가서 내 철거비 과소평가는 단순한 계산 착오가 아닌, 소유자에게 심각한 금전적·심리적 피해를 유발하는 문제입니다. 이러한 피해를 줄이기 위해서는 평가 과정의 투명성 확보와 법적 대응 역량 강화, 그리고 제도적 개선이 필수적입니다. 감정평가서를 무조건 신뢰하지 말고, 내용을 정확히 검토하고 이의 제기를 통해 정당한 권리를 찾는 노력이 필요합니다.