경매를 통해 취득한 토지가 실제 현장에서 경계표시가 없는 경우, 낙찰자는 그 토지의 경계를 명확히 하기 위해 담장이나 울타리 같은 구조물을 설치하는 경우가 많다. 하지만 이 과정에서 인접 토지 소유자나 기존 점유자와 갈등이 발생하기 쉽다. 경계 분쟁은 단순히 위치에 관한 다툼을 넘어, 소유권과 점유권, 건축 규제, 그리고 민원까지 얽혀 있는 복합적인 사안이다. 특히 낙찰자가 기존 지적도상 경계를 기준으로 담장을 설치하더라도, 실제 주민 간 인식된 생활 경계와 다를 경우 강한 반발을 초래할 수 있다. ‘경계 없는 토지’의 낙찰 이후 어떤 법적, 실무적 쟁점이 발생하는지, 담장 설치와 관련된 분쟁과 민원을 어떻게 해결해 나갈 수 있을지에 대해 집중적으로 다룬다.
경계 없는 토지의 법적 정의와 낙찰자의 위치
토지 경계란 지적공부에 등록된 경계선으로, 국가가 인정하는 공식적인 소유 범위를 의미한다. 그러나 실제 토지 현황에서는 경계석이나 담장 등의 물리적 표시가 없는 경우가 많아, 특히 경매로 낙찰받은 경우 낙찰자는 처음 해당 토지의 위치조차 명확히 파악하지 못하는 경우가 발생한다. 이런 '경계 없는 토지'는 법적으로 지적도상 위치는 존재하지만, 실제 현장에서 이를 확인하기 어려운 상태를 말한다. 낙찰자는 매각물건명세서와 감정평가서를 통해 기본적인 정보는 파악할 수 있으나, 경계에 대한 정확한 확인은 ‘지적측량’을 통해 이루어져야 한다. 문제는 낙찰 이전까지 이 토지를 비공식적으로 사용해 오던 인접 토지 소유자들이 존재할 수 있다는 점이다. 생활권의 연장선상에서 담장을 넘어서 토지를 점유해 온 경우, 낙찰자가 경계 확인 후 담장을 설치하려 하면 반발이 발생한다. 실제로 많은 사례에서, 낙찰자가 국토교통부의 지적측량을 근거로 담장을 설치하더라도 기존 사용자가 이를 부당 점유 침해라고 주장하며 민원을 제기한다. 이때 낙찰자는 지적측량 결과와 등기상 권리를 근거로 대응해야 하며, 경우에 따라 법적 조치를 취해야 한다. 하지만 행정기관은 당사자 간의 민사문제로 판단해 개입하지 않는 경우가 많다. 경계 없는 토지의 특수성은 이처럼 단순한 위치 확인을 넘어서, 생활 인식, 장기간의 점유, 사실상의 합의 등 다양한 요소와 충돌한다. 낙찰자는 반드시 측량 성과도를 확보한 상태에서 담장을 설치해야 하며, 가급적 인접 토지 소유자와의 협의 과정을 거치는 것이 좋다. 경매 절차에서 이러한 사전 점검이 없었다면, 소유권 확보 이후에도 장기간 분쟁이 지속될 수 있다.
담장 설치로 인한 분쟁과 실제 민원 사례
경계 없는 토지에 담장을 설치하는 과정은, 낙찰자의 권리 행사라는 측면에서는 정당할 수 있으나, 실무상은 많은 민원을 야기할 수 있다. 그 민원의 대부분은 "생활 경계를 침범했다", "일방적 구조물 설치", "통행권 침해"와 같은 형태로 발생한다. 특히 낙찰자가 담장 설치를 위해 중장비를 동원하거나 건축자재를 반입할 경우, 인접 주민들과의 갈등이 격화되는 경우가 많다. 예를 들어 서울의 한 다세대 주택 부지 낙찰자는, 지적도에 기반해 담장을 설치했으나 인근 상가 점유자가 해당 부지 일부를 주차장으로 수십 년간 사용하고 있었고, 이를 침해당했다고 주장해 관할 구청에 민원을 제기했다. 구청은 공공도로가 아닌 이상 개입할 수 없다는 입장을 밝혔고, 결국 민사소송으로 이어졌다. 이와 같이 민원은 단순한 행정 절차를 넘어 법적 분쟁으로 확산되기 쉽다. 또 다른 사례에서는 농지에 대한 경계가 불분명해, 낙찰자가 석재 담장을 설치했으나 인접 토지의 소유자가 "수로 공간이 침해됐다"라고 주장하며 환경청과 국토부에 민원을 넣었다. 이 경우 해당 부지의 용도지역 및 사용 제한까지 문제가 되어, 낙찰자는 담장 철거 명령을 받고 상당한 손해를 입었다. 이는 낙찰자가 ‘토지의 실사용 상태’와 ‘법적 제한’을 정확히 인지하지 못한 결과다. 따라서 담장 설치 이전에는 반드시 사전조사를 해야 한다. 특히 지적측량 후, 토지이용계획확인서와 행정절차에 따라 설치 허가 여부를 검토하고, 인접 토지 소유자와의 경계 협의서를 받는 것이 분쟁 예방에 큰 도움이 된다. 민원이 발생했을 경우, 행정기관은 명확한 법적 근거 없이는 개입하지 않기 때문에, 사전에 충분한 근거자료 확보가 낙찰자의 권리 행사를 보호하는 핵심이다.
소유권 확정과 실무 대응 전략
경계 없는 토지를 낙찰받은 경우, 소유권의 범위를 실질적으로 확정하는 것이 최우선 과제이다. 이는 단지 등기부 상의 권리만으로는 부족하며, 실제 현장에서의 점유 현황, 경계 인식, 사용 실태 등을 모두 고려한 종합적인 판단이 필요하다. 특히 담장 설치로 인해 발생하는 문제들은 단순히 사후 대응보다는 사전 차단이 더 중요하다. 우선, 낙찰자는 지적도상 경계를 기준으로 ‘경계복원측량’을 실시해야 하며, 이를 통해 현장상에 경계표지를 설치함으로써 법적 기준을 세운다. 이때 국유지나 공유지, 또는 인접 토지와 경계가 모호한 경우에는 반드시 토지소유자와 협의를 거쳐야 한다. 측량 결과가 명확히 확보되면, 추후 소송이나 민원 발생 시 가장 강력한 근거자료가 된다. 그다음 단계는 경계표시 후 담장 설치 계획을 수립하는 것이다. 이 과정에서 건축법상 구조물 설치에 대한 신고 여부, 지방자치단체 조례상 이격 거리 규정 등을 확인해야 하며, 필요시 건축사나 측량사와 협업하여 법적 위반이 없도록 준비한다. 또한, 공사 개시 전 인접 토지 소유자에게 통보하거나 협의문서를 남겨두는 것이 향후 갈등을 예방하는 중요한 실무 포인트다. 만약 분쟁이 발생했다면, 감정평가서, 측량 성과도, 사진자료 등을 활용해 행정기관 또는 법원에 자신의 권리를 주장할 수 있다. 특히 통행권 분쟁과 관련하여는, 인접 토지 소유자의 ‘주관적 필요’보다는 ‘법적 요건’이 우선되므로, 감정인 의견이나 제3자의 진술보다도 공적 문서 확보가 중요하다. 결국, 소유권을 실질적으로 행사하기 위해서는, 담장 설치 전 경계 확정, 설치 후 민원 대응까지 전 과정을 사전 준비하고 체계적으로 대응해야 한다. 특히 경계 없는 토지는 처음부터 법률 전문가의 도움을 받아 철저히 분석하는 것이 장기적인 피해를 막는 최선의 전략이다.
결론
경계 표시가 없는 토지를 낙찰받은 후 담장을 설치하는 과정은 낙찰자의 정당한 권리 행사임에도 불구하고, 다양한 민원과 갈등을 야기할 수 있다. 이는 경계 인식의 차이, 장기간의 점유, 생활 공간 침범 등의 요소가 복합적으로 작용하기 때문이다. 따라서 낙찰자는 반드시 사전 지적측량과 현황조사를 실시하고, 인접 토지 소유자와의 소통과 협의, 공적 근거자료 확보 등을 통해 실무 대응 전략을 체계적으로 수립해야 한다. 이런 사전 준비가 있어야만, 민원을 예방하고 낙찰자의 소유권을 안전하게 행사할 수 있다.