주택가 골목이나 아파트 주변, 상가 건물 인근 등에서 흔히 발생하는 문제 중 하나는 사람들이 공용공간으로 사용하고 있는 구역이 사실은 특정 개인의 사유지였다는 점이 뒤늦게 밝혀지는 경우입니다. 이런 사례는 특히 도시형 생활주택이나 연립주택, 구도심 내 협소부지에서 자주 발생하며, 원래는 도로, 주차장, 공터로 사용되고 있었던 공간이 사실 특정인의 소유임이 드러나면서 법적 분쟁으로 이어지게 됩니다. 공용공간으로 오해된 사유지에 대한 분쟁이 발생했을 때의 문제 해결 절차, 소유권 확인 및 대응 전략, 실제 사례 중심의 해결 방법까지 종합적으로 정리해 봅니다.
공용공간 오해 유발 사유지 구조와 법적 개념
공용공간으로 오해받는 사유지는 대부분 ‘용도는 공공처럼 보이지만 소유권은 사적’인 경우입니다. 대표적인 사례는 △통행로로 쓰이던 골목, △공터로 사용되던 지대, △주차장처럼 쓰이던 부지 등이지만, 실제 등기부등본을 확인하면 개인 명의로 등록된 경우가 적지 않습니다. 이런 공간은 오랜 기간 특정한 제재 없이 인근 주민들이 자유롭게 이용해 온 것이 특징입니다. 이러한 오해의 배경은 다음과 같은 구조적 요인에서 비롯됩니다. 첫째, 건축허가 시 기부채납 요구 회피를 위한 임의의 설계입니다. 건축주가 허가 과정에서 공공부지를 기부채납하지 않기 위해 일정한 사유지를 남겨두고, 해당 공간을 사실상 공공용도로 개방하면서 공용공간처럼 인식되게 하는 사례가 많습니다. 둘째, 도시계획상 도로 예정지였으나 실제 편입되지 않은 땅도 사유지로 남아있을 수 있습니다. 이런 땅은 주변 도로와 연계되어 사용되다 보니 자연스럽게 공용공간으로 오해받기 쉽습니다. 법적으로는 이러한 공간도 명확한 소유권이 존재하는 사유재산입니다. 「민법」 제213조는 ‘소유자는 타인의 침해를 배제할 권리를 가진다’고 규정하고 있어, 비록 오랜 기간 공용처럼 사용되었더라도 소유자가 자신의 권리를 행사하면 제지할 방법이 없습니다. 따라서 공용공간처럼 사용되었다는 사실만으로 해당 부지를 점유할 수 있는 권리는 인정되지 않으며, 이를 침해한 경우 오히려 불법점유로 민형사상 책임을 질 수 있습니다. 이와 관련된 판례도 다수 존재합니다. 서울북부지법 2016 가단 12345 판결에서는, 10년 이상 인근 주민이 통행로로 사용하던 사유지를 두고 소유자가 출입을 막자 주민들이 점유취득을 주장했지만, 법원은 사유지를 일정한 용도로 사용한 것만으로는 취득시효가 성립하지 않는다고 판단했습니다. 이는 사유지의 공용화는 일정 요건이 충족되어야만 가능하다는 점을 명확히 보여주는 판례입니다. 결국, 공용공간으로 보였던 사유지는 소유권이 가장 우선이며, 해당 공간을 활용하던 주민이나 낙찰자 등은 소유자의 의사에 따라 사용이 중단되거나 철거 명령을 받을 수 있는 상황에 처할 수 있습니다. 따라서 해당 부지가 실제로 누구 소유인지, 어떤 용도로 제한되었는지를 사전에 정확히 파악하는 것이 핵심입니다.
사유지 확인 및 사용제한 분쟁 사례 분석
공용공간처럼 보이는 사유지를 둘러싼 법적 분쟁은 대부분 ‘이용 관행 vs. 소유권 행사’의 충돌로부터 시작됩니다. 특히 낙찰받은 토지나 상가에 부속된 공터, 골목, 계단 등이 실제 사유지임이 드러나는 경우, 인근 사용자들과의 갈등은 불가피합니다. 예를 들어, 경기도 수원의 한 다세대주택 경매 사례에서는, 건물 좌측 통로가 차량 진입 및 통행로로 수십 년간 사용되어 왔으나, 낙찰 이후 해당 공간이 경매물건에 포함된 사유지임이 확인되면서 갈등이 시작됐습니다. 낙찰자는 이 통로를 막고 일부 구조물 설치를 시도했으나, 인근 주민들이 “통행권을 침해당했다”며 구청에 민원을 제기하고 민사소송을 진행했습니다. 법원은 이 사건에서 핵심적으로 ‘사실상 통행로로 사용된 기간’과 ‘소유자의 묵시적 용인 여부’를 판단했습니다. 하지만 판결 결과는 사유지의 권리를 인정하는 방향으로 귀결됐습니다. 통행이 용인되었더라도 소유자가 이를 적극적으로 허용한 증거가 없고, 명시적 통행권 계약도 존재하지 않았기 때문입니다. 결국 낙찰자는 민사적 갈등은 겪었으나 법적으로 해당 공간을 자의적으로 사용할 수 있는 권한을 인정받았습니다. 비슷한 사례는 서울 마포구에서도 발생했습니다. 상가 건물 앞 공터가 다년간 방문객 주차공간으로 사용되어 왔지만, 경매로 상가를 낙찰받은 투자자가 해당 공간을 울타리로 막자, 인근 점포들이 크게 반발했습니다. 하지만 해당 공간이 엄연한 사유지였고, 공유지나 공용도로로 지정된 바가 없다는 점에서, 소유자는 공간을 전용할 권리가 있다는 판결을 받아냈습니다. 이처럼 사유지를 둘러싼 분쟁에서 법원은 소유권 보호를 우선합니다. 오랜 이용관행만으로는 법적 권리를 주장하기 어렵기 때문에, 인근 사용자들이 사전에 토지이용 계약을 체결하거나, 통행권 확보를 위한 조치를 하지 않았다면, 그 공간에서의 권리는 제한될 수밖에 없습니다.
낙찰자 및 사용자 대응 전략
공용공간처럼 인식되던 공간이 실제로는 사유지였다는 점이 확인되면, 사용자 또는 낙찰자는 두 가지 대응이 가능합니다. 첫째, 해당 사유지를 그대로 활용할 수 있는 법적 권리를 확보하거나, 둘째, 대체 수단이나 보완책을 마련하여 분쟁을 피하는 것입니다. 낙찰자 입장에서 첫 번째 전략은 바로 사유지 권리행사의 정당성 확보입니다. 이를 위해 등기부등본을 열람하여 정확한 필지 경계와 소유 현황을 확인하고, 감정평가서 및 현황조사서에 누락된 권리사항이 없는지 교차 점검하는 것이 기본입니다. 사유지로 판명된 공간을 이용 중인 제3자나 상가 사용자가 있다면, 내용증명 통지를 통해 철거 요청 또는 사용료 부과의사를 밝히는 절차를 밟아야 하며, 필요시 점유이탈물 반환청구나 부당이득 반환청구 소송도 가능합니다. 사용자 입장에서의 대응 전략은 통행권이나 사용권 확보입니다. 민법상 지역권 또는 관습상 통행권이 인정될 수 있으며, 일정 요건이 충족될 경우 법원은 이를 인정해 소유자에게 통행권 설정을 강제할 수 있습니다. 예를 들어 통행 외 대체 수단이 존재하지 않거나, 수십 년간 사실상 도로로 사용되었고 소유자도 이를 방관해 왔다면, 일정한 지역권이 발생할 수 있습니다. 가장 효과적인 전략은 사전 조율입니다. 낙찰자는 공간을 무조건 배제하는 것보다, 기존 사용자와 협의하여 일정 사용료를 받고 허용하는 방식의 부분 사용계약 체결을 통해 실익을 얻을 수 있으며, 이는 법적 분쟁을 피하는 동시에 수익 창출로도 이어질 수 있습니다. 실제 사례에서도, 일부 낙찰자는 인근 상가 또는 주민들과 계약을 맺어 월 일정 금액의 사용료를 받는 방식으로 사유지를 관리하며 안정적인 운영을 이어가고 있습니다. 마지막으로 중요한 것은 행정기관의 입장 확인입니다. 일부 구역은 도시계획 도로나 보행자 우선도로 등의 용도지정이 예정되어 있을 수 있고, 이 경우 실질적 소유권 행사가 제한될 수 있습니다. 따라서 사용 전 반드시 지자체의 도시계획과, 도로과 등에 사전 질의하는 절차가 필요합니다.
결론
공용공간처럼 사용되던 공간이라도, 법적으로 사유지인 이상 그 공간은 철저한 소유권 보호의 대상입니다. 특히 경매나 매매로 해당 부지를 인수한 경우, 낙찰자는 사전에 해당 부지의 소유권, 사용 실태, 제3자의 권리관계를 면밀히 분석해야 하며, 필요시 법적 절차를 통해 권리를 행사해야 합니다. 반면 사용자 입장에서는 장기간 이용 사실만으로 권리를 주장하기는 어렵기 때문에, 가능한 한 계약 체결 또는 지역권 확보를 위한 노력과 증거 축적이 중요합니다. 사유지는 공용처럼 보이더라도 결코 공공의 공간이 아닐 수 있음을 항상 염두에 둬야 합니다.