다세대주택 경매에서 공유옥상이 포함된 물건을 낙찰받는 경우, 위층 세대와의 점유권 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이때 발생하는 옥상 전용 사용 논란은 단순한 입주 갈등을 넘어, 등기부상의 권리관계, 건축물 구조, 사용이력, 그리고 민사소송까지 이어지는 복합 문제로 확산되기도 합니다. 이번 글에서는 공유옥상이 포함된 다세대주택 낙찰 후 실제로 위층 세대와 점유 분쟁이 발생했을 때 어떤 리스크가 발생하는지, 그 대응 과정과 법적 해결책을 실사례 중심으로 분석합니다.
공유옥상 분쟁의 발생 원인과 구조
공유옥상이 포함된 다세대주택 경매 물건은, 법적으로 소유권이 특정 세대에 귀속되지 않고 ‘공용 부분’으로 설정되어 있음에도 불구하고 실제 사용은 특정 세대가 독점하는 경우가 대부분입니다. 문제는 이러한 독점 사용이 오랜 기간 지속되면서, 위층 세대가 사실상 전용 공간처럼 사용하는 행태가 관습화되고, 이는 경매를 통해 새로운 소유자가 등장했을 때 심각한 충돌의 원인이 됩니다. 실제 현황을 보면, 대부분의 다세대주택에서 옥상은 건축 당시부터 구조적으로 위층 세대에서 바로 출입 가능하도록 설계되어 있습니다. 계단이나 옥상문이 위층 세대 내부 또는 바로 앞에 설치된 경우가 많고, 이로 인해 위층 세대가 옥상을 ‘자연스럽게’ 이용하게 됩니다. 특히, 해당 공간에 텃밭, 창고, 세탁기, 조립식 평상 등을 설치해 장기간 사용해 온 경우, 위층 세대는 해당 옥상이 ‘자신의 전용 공간’이라고 인식하고 이를 관철시키려 합니다. 하지만 등기부등본과 건축물대장 상으로는 해당 옥상은 어디까지나 ‘공용 부분’에 해당하며, 특정 세대의 전유공간으로 등록되지 않은 경우가 절대다수입니다. 이에 따라 낙찰자는 해당 건물의 공용 부분에 대한 정당한 이용권을 주장할 수 있습니다. 문제는 기존 세입자 혹은 위층 소유자가 이를 무시하거나, 해당 공간에 대한 ‘묵시적 권리’를 주장하며 실력행사에 나서는 상황입니다. 실제 위층 점유자가 철문을 설치하거나, 자물쇠로 통행을 차단하는 경우, 혹은 해당 공간을 상업적으로 이용하거나 다른 제3자에게 임대하는 경우도 존재합니다. 이처럼 실질 점유와 등기상 권리가 일치하지 않는 경우, 낙찰자는 해당 공간을 실질적으로 이용하거나 점유 회복하기까지 상당한 시간과 비용을 들여야 하며, 이 과정에서 명도소송, 간접강제, 형사고소 등의 절차가 동원되기도 합니다. 문제 해결을 위해서는 먼저 등기부등본상 ‘공용 부분’ 설정 여부 확인, 건축물대장과 평면도 도면상 구조 파악, 해당 세대의 권리관계 명확화, 과거 민원 또는 분쟁 이력 확인 등이 선행되어야 합니다. 이를 통해 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 낙찰 전에 예측하고, 사전 대비가 가능해집니다.
실제 분쟁 사례: 명도 과정에서의 갈등
실제 사례를 보면, 서울 강북구 소재의 한 다세대주택 경매 물건에서 이러한 분쟁이 발생했습니다. 낙찰자 A 씨는 옥상 출입문이 있는 4층 위 세대를 제외한 2층 세대를 낙찰받았으며, 낙찰 당시 감정서에는 옥상 사용권에 대한 특별 기재는 없었습니다. 그러나 낙찰 후 A 씨는 옥상에 자유롭게 출입하려 했고, 위층 거주자인 4층 세대 B 씨는 출입문에 자물쇠를 설치하며 출입을 금지시켰습니다. A 씨는 공용 부분인 옥상의 사용은 모든 세대가 자유롭게 사용할 수 있어야 한다는 입장을 견지했지만, B 씨는 자신이 15년간 해당 옥상을 독점적으로 사용해 왔고, 실사용 관습상 자신에게 우선적 사용권이 있다고 주장했습니다. 양측은 결국 갈등이 심화되어, A 씨는 민사조정 절차를 거쳐 사용권 분쟁 소송에 돌입했습니다. 소송에서 쟁점이 된 것은 “공용 부분의 독점적 사용이 어느 수준까지 법적 보호를 받을 수 있는가”였습니다. 재판부는 판례와 관련 규정에 따라 옥상은 구조적으로 ‘공용 부분’이며, 특정 세대의 전유 공간으로 등록되지 않았다는 점을 인정했습니다. 다만, 장기간의 실사용 관습이 존재했으며, 해당 세대의 편의성이 현저히 높은 구조적 특성이 고려되어야 한다고 판시했습니다. 결국 재판부는 위층 B 씨가 ‘독점 사용’은 할 수 없지만, 일정 기간 안에 자산을 철거하고, 공동사용 형태로 전환할 것을 명령하는 판결을 내렸습니다. 또한, 옥상에 설치된 구조물 중 일부는 불법 건축물로 판단되어 철거 명령이 내려졌고, 해당 세대는 일정 기간 내 이를 이행해야 했습니다. 이 사건을 통해 알 수 있는 핵심은, 공유옥상의 실사용 여부가 등기나 계약보다 강력하게 작용할 수 없으며, 법적으로는 공용공간은 공동 권리 대상이라는 원칙이 우선함을 다시 확인시켜 주는 사례였습니다. 그러나 실제 상황에서는 감정적 마찰, 행정절차 지연, 물리적 충돌 가능성까지 내포하고 있기 때문에 단순히 “등기상 공용 부분이니까 문제없다”는 안일한 접근은 오히려 더 큰 문제를 유발할 수 있다는 교훈을 남겼습니다.
분쟁 예방을 위한 실전 대응 전략
공유옥상이 포함된 다세대주택을 경매로 낙찰받기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 사전 권리조사 외에 ‘현장 실사’를 반드시 병행하는 것입니다. 옥상 공간에 실제 누가, 어떤 용도로, 얼마나 오랫동안 사용하는지를 현장에서 확인해야 하며, 위층 세대의 자물쇠 설치, 개인 짐 적재, 전용 출입구 여부 등을 면밀히 살펴야 합니다. 두 번째는 감정평가서 및 부동산표시목록을 통한 구조상 정보 확인입니다. 옥상이 ‘공용 부분’으로 명시되어 있는지 여부, 건축물대장의 도면 상 출입구 구조, 외부계단 존재 유무, 내부계단 전용 여부 등을 통해 위층 세대의 점유가 일방적인 구조인지 확인할 수 있습니다. 이때, ‘구조상 점유 우위’가 있다면 낙찰 후 반드시 명도소송을 대비한 자문을 선행해야 합니다. 세 번째는 낙찰 후 민원 및 협상 전략입니다. 위층 점유자와의 직접적 충돌을 피하고, 내용증명 발송을 통한 사용중지 요청 → 일정 기한 후 간접강제 청구 등의 절차를 순차적으로 밟아야 하며, 감정 대립을 최소화하기 위한 제3자 조정 또는 임대차 방식의 임시 합의도 적극 고려해야 합니다. 네 번째는 필요시 행정기관에 불법 구조물 존재 여부를 확인하고, 철거 행정조치를 병행해 나가는 방식입니다. 옥상에 텃밭, 천막, 평상, 벽체, 구조물 등이 설치돼 있다면 해당 구청 건축과를 통해 ‘불법 증축’으로 철거 요청이 가능하며, 이를 통해 점유권 주장을 무력화할 수 있습니다. 마지막으로, 명도 이후에는 공유옥상을 어떻게 활용할 것인지에 대한 계획도 필요합니다. 단순 출입만 허용할 것인지, 별도 구조 변경을 통해 실사용 공간으로 전환할 것인지에 따라 향후 세대 간의 갈등 재발 방지 여부도 달라집니다. 이처럼 단순히 법적 권리를 주장하기보다는, 사전 구조 확인 → 실사용 점검 → 대응 절차 준비 → 행정 연계까지 이어지는 체계적인 분쟁관리 전략이 반드시 필요합니다.
결론
공유옥상이 포함된 다세대주택의 경매는 단순한 권리분석을 넘어서, ‘실제 점유와 구조상 불균형’을 분석하고 사전에 리스크를 예측해야 하는 고난도 물건입니다. 위층 세대와의 사용권 분쟁은 감정적·법적·행정적 복합문제로 이어질 수 있으므로, 현장조사와 구조 분석, 법률 검토를 병행한 선제적 접근이 필수입니다. 앞으로 공유옥상 포함 물건 입찰을 계획하고 있다면, “공용”이라는 단어에만 기대지 말고, “실제 사용”의 역사를 먼저 확인하세요.