경매에서 낙찰받은 물건이 알고 보니 인접 필지를 침범한 구조물을 포함하고 있다면 어떻게 해야 할까요? 실무 현장에서는 타 필지 침범 구조물이 있는 부동산이 빈번히 등장하며, 이러한 물건은 복잡한 경계분쟁과 민사소송, 철거 명령 등으로 이어질 수 있습니다. 구조물 침범이 포함된 경매물건의 실사례를 중심으로, 발생 가능한 법적 분쟁과 처리 절차, 예방을 위한 체크포인트까지 심층 분석해 보겠습니다.
구조물 침범경매의 발생 원인과 유형
구조물 침범이 포함된 경매물건은 겉으로 보기에 정상적인 부동산처럼 보이지만, 실제 등기부상 지번과 현황이 불일치한 경우가 많습니다. 주된 원인은 과거의 부정확한 측량, 이웃 필지와의 경계 협의 없이 이루어진 증축 또는 개조, 그리고 현황과 일치하지 않는 지적공부 때문입니다. 특히 오래된 단독주택이나 지방의 시골주택, 정비예정구역 내 노후건물 등에서 자주 발생합니다. 이러한 경매물건은 물리적으로 건축물의 일부가 인접 지번을 침범하고 있는 상태로, 낙찰자가 단독으로 처분하거나 활용하기에 현실적인 제약이 많습니다. 침범된 구조물이 주요 부위(예: 화장실, 부엌, 안방 등)에 해당한다면 철거가 어려울 뿐 아니라 건축물의 사용 자체가 제한될 수 있습니다. 반대로 마당 일부, 차고지, 담장 등 부수적 요소에 국한될 경우에도 인접 필지 소유자와의 분쟁 가능성이 상존합니다. 구조물 침범의 유형은 세 가지로 나뉩니다. 첫째, 건축 당시부터 타 필지를 침범한 경우. 둘째, 증축이나 개조 과정에서 침범이 발생한 경우. 셋째, 침범 사실은 없으나, 지적도상 오류로 침범처럼 보이는 착시 사례입니다. 이 세 가지 유형은 각각의 해결 방식과 법적 해석이 다르므로 정확한 원인 파악이 선행되어야 합니다. 특히 침범 구조물이 있는 상태에서 감정평가가 진행된 경우, 해당 구조물의 존재를 감정평가사가 간과했는지, 실제 건물 면적과 위치가 정확히 기재되어 있는지를 확인해야 합니다. 감정서상 ‘경계불분명’ 혹은 ‘타지번 침범’ 명시 여부에 따라 낙찰자 보호 가능성 및 감정가 조정 청구 여부가 달라집니다. 또한 해당 구조물이 건축법상 허가를 받은 것인지, 불법 건축물로 등록되어 있는지 여부도 중요합니다. 불법 구조물이라면 낙찰자는 철거의무까지 부담할 수 있으며, 이 경우 단순한 민사 문제가 아니라 행정명령의 대상이 되기도 합니다. 따라서 입찰 전 현장 실사와 더불어 건축물대장, 지적도, 측량도 등 관련 자료를 모두 확보해 사전 검토가 반드시 필요합니다.
침범 구조물 포함 경매물건 실제 처리사례
A 씨는 수도권 외곽의 주택 경매에 입찰해 낙찰을 받았습니다. 등기부상 지번은 명확했으며, 현장 방문 당시에도 별다른 문제가 없어 보였습니다. 그러나 낙찰 후 측량을 의뢰한 결과, 주택 일부 벽체가 인접한 B씨 소유의 토지를 약 0.6미터 침범하고 있다는 사실이 확인되었습니다. A씨는 해당 침범 구조물이 건축 당시부터 존재해 왔고, 30년 이상 사용된 점을 들어 시효취득 또는 관행상 묵인 주장도 검토했습니다. 그러나 B 씨는 단호하게 철거를 요구하며 민사소송을 제기했습니다. 법원은 “해당 건축물이 B 씨의 토지를 명백히 침범하고 있으며, 시효취득은 인정되지 않는다”는 판결을 내렸고, A 씨는 결국 해당 벽체를 철거하고 설비를 재설치해야 했습니다. 이로 인해 A씨는 낙찰가 외 추가로 약 1,800만 원의 철거 및 재시공 비용을 부담해야 했고, 입주 시점도 6개월 이상 지연되었습니다. 다른 사례에서는 침범 구조물이 타 지번 소유자의 동의를 얻어 ‘사용승낙서’를 제출함으로써 해결된 경우도 있습니다. C 씨는 낙찰 직후 침범 사실을 인지하고, 이웃 필지 소유자에게 경계 측량 후 일부 부지를 사용하고 있다는 사실을 고지했습니다. C씨는 해당 침범 구조물이 오래된 담장이며, 철거 시 구조 전체가 무너질 위험이 있다고 설명하며 합의를 시도했고, 결과적으로 일정 금액을 지급하고 사용 승낙을 받아냈습니다. 이로 인해 민사소송 없이 평화롭게 문제를 해결한 사례였습니다. 문제는 구조물 침범이 ‘부분 침범’이 아닌 ‘전면 침범’인 경우입니다. D 씨는 경매로 낙찰받은 상가 건물의 1층 일부가 전부 인접 지번 위에 위치해 있다는 사실을 등기 전 확인하였습니다. 이 경우 해당 구조물 전체가 무허가 상태가 되며, 건물 전체의 소유권 등록 자체가 어렵습니다. D씨는 이를 기반으로 매각허가 결정 취소를 신청했으나, 법원은 입찰 당시 감정평가서에 “경계불명” 문구가 존재했음을 들어 이를 기각했고, 결국 D씨는 손해를 감수해야 했습니다. 이러한 사례는 구조물 침범 문제가 단순한 토지 경계의 문제가 아니라, 건축물의 사용 가능성, 인허가 여부, 소유권 이전, 법적 분쟁 가능성 등 종합적인 리스크로 이어진다는 점을 명확히 보여줍니다. 낙찰자에게는 단순한 매입자 이상의 법적 책임이 따르기 때문에 사전 실사와 분석이 필수입니다.
침범 구조물 경매물건의 안전한 처리 전략
구조물 침범이 포함된 경매물건을 안전하게 처리하기 위해서는 입찰 전, 낙찰 직후, 명도 이전의 세 가지 단계로 나눠 준비가 필요합니다. 우선 입찰 전 단계에서는 지적도 및 건축물대장, 토지이용계획확인서를 필수로 확보하고, 가능하면 토목 측량업체를 통해 현황 측량을 의뢰해 실제 건물 경계와 지번 경계를 일치시켜 봐야 합니다. 간단한 스마트폰 위치정보나 인터넷 지도만으로는 오차가 발생할 수 있으므로 전문적인 검토가 필요합니다. 낙찰 직후 단계에서는 해당 물건의 감정평가서에 침범 또는 경계 불분명에 대한 기술이 있는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 만약 감정평가서에 명시되지 않았다면, 감정가 조정 또는 손해배상 청구가 가능할 수 있으므로, 그 여부에 따라 대응 방안을 준비해야 합니다. 감정서에 침범이 명시되어 있었고 입찰자가 이를 간과했다면, 이는 입찰자의 책임으로 간주되기 때문에 명확히 해야 합니다. 또한 경계 침범 여부가 확정되었다면, 인접 토지 소유자와 조기에 협의를 시도하는 것이 중요합니다. 무작정 명도를 진행하거나 시설을 사용하는 경우, 자칫 손해배상 소송 또는 가처분이 들어올 수 있기 때문입니다. 인접 소유자와 협의 시에는 ‘구조물 사용승낙서’나 ‘토지 사용허가서’ 형태로 문서화해야 하며, 가능하면 공증까지 해두는 것이 안전합니다. 명도 이전 단계에서는 향후 철거 또는 개조가 필요한지를 판단해 전문가(건축사, 법무사, 측량기사 등)와 함께 전략을 세우는 것이 좋습니다. 예컨대 침범 부위가 주구조에 해당할 경우 철거 자체가 건축법 위반으로 이어질 수 있어 오히려 건축물 전체에 대한 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이런 경우에는 지분매입 또는 필지 분할 협의도 대안이 될 수 있습니다. 또한, 침범 구조물이 포함된 상태에서 향후 매각을 고려한다면, 해당 리스크를 명확히 명시한 매매계약 조건 설정이 필요하며, 현장실사 보고서와 측량 자료를 구비해 신뢰성 있는 정보 제공이 중요합니다. 이와 같은 사전 준비와 후속 조치를 체계적으로 병행할 수 있다면, 침범 구조물이 포함된 경매물건도 충분히 실익 있는 투자로 이어질 수 있습니다.
결론
구조물 침범이 포함된 경매물건은 단순히 경계선의 문제가 아니라, 법적, 건축적, 실무적 측면에서 복합적인 리스크를 동반합니다. 본문에서 살펴본 유형별 원인, 실제 사례, 그리고 안전한 처리 전략을 숙지한다면, 침범 물건도 기회가 될 수 있습니다. 그러나 정보 부족과 성급한 입찰은 심각한 손해로 이어질 수 있음을 명심해야 합니다. 경계 불분명하거나 구조물 위치가 의심되는 경매물건은 반드시 전문가와 함께 검토하고, 측량 및 현황조사를 통해 실체를 파악한 뒤에 접근하시기 바랍니다.