국공유지 인접 토지는 겉보기에 안정적인 자산으로 보이지만, 도로와의 접근성 문제로 인해 ‘접도권’ 관련 분쟁에 쉽게 휘말릴 수 있습니다. 특히 인접한 국유지나 공유지를 통해 도로에 접속해야 하는 경우, 공공기관의 승인 없이는 사실상 통행이 차단되어 사유재산권이 침해될 소지가 큽니다. 이러한 특수 상황은 주택·상가 개발 또는 매매 시 예상치 못한 법적 장애물이 되며, 소송으로까지 이어질 경우 수년간 재산 활용이 중단될 수 있습니다. 실제 접도권 관련 분쟁 사례를 통해 국공유지 인접 토지의 위험성과 대응 전략을 자세히 분석합니다.
1. 국공유지 인접 토지의 접도권 분쟁 구조
국공유지 인접 토지는 도로와 바로 맞닿아 있지 않은 경우, 통행권 확보가 어려운 대표적인 사례입니다. 국유지나 공유지를 경유해야만 일반 도로에 접근할 수 있는 구조일 때, 이 경유 구간이 허가되지 않은 상태라면 해당 토지는 ‘맹지’로 분류될 수 있습니다. 특히 국유지는 기획재정부, 행정안전부, 지방자치단체 등 다양한 행정 주체가 소유하고 있어, 허가 절차가 복잡하고 비협조적인 경우가 많습니다. 이로 인해 접도권을 인정받지 못해 토지 활용도가 급감하고, 실질적인 시장 가치 또한 하락합니다. 이러한 문제는 ‘사도법(私道法)’이나 ‘공유재산 및 물품관리법’에 따라 해결을 시도하지만, 현실적으로 접도권 인정 요건은 매우 까다롭습니다. 예컨대, 해당 토지를 사용하던 기간이 20년 이상이라 하더라도 공공 목적 침해 소지가 있다면 통행권이 부정될 수 있으며, 지자체는 안전·보안 등을 이유로 통행 요청을 거부하기도 합니다. 실제로 서울의 한 개발 예정지에서 국유지를 통해 도로와 연결되는 통로를 확보하지 못해, 인허가가 무산되고 건축사업이 중단된 사례가 있었습니다. 토지주는 15년 전부터 해당 국유지를 거쳐 통행해 왔지만, 국유지 관리기관은 사전승인 없는 점유를 문제 삼아 출입을 막았습니다. 이에 토지주는 ‘사도법상 통행권’과 ‘헌법상 재산권 침해’를 이유로 소송을 제기했으나, 국가는 “국유지의 효율적 이용을 위한 조치”라며 통행권을 인정하지 않았습니다. 결국 해당 토지는 감정가의 60% 수준으로 매도되는 손실을 입었습니다. 이처럼 국공유지 인접 토지는 표면적으로는 개발 가능성이 높은 것처럼 보이나, 도로 접속성 확보가 불투명한 경우 법적으로 매우 위험한 자산으로 분류됩니다. 사전에 건축허가서, 도시계획도, 경계측량도 등을 통해 명확한 도로 접근 여부를 확인해야 하며, 필요시 공공기관과의 협약서를 미리 확보해야 합니다.
2. 접도권 인정 사례와 판단 기준
법원은 접도권 인정 여부에 대해 일관된 기준을 두고 있지만, 실제 적용에 있어서는 매우 정교한 사실관계를 요구합니다. 일반적으로 접도권은 헌법상 재산권 보장과 밀접한 관계가 있으며, 도로에 직접 접하지 못한 사유지에 대해 “최소한의 통행권”을 인정해 주는 판례가 다수 존재합니다. 하지만 ‘국공유지’를 경유해야 할 경우, 이 원칙은 상대적으로 좁게 해석되는 경향이 있습니다. 대법원은 “사유지의 자유로운 통행권 보장은 사적 자치 원칙에 근거하나, 국공유지는 공공의 목적 달성이라는 전제가 있으므로 동일하게 보아선 안 된다”라고 판시한 바 있습니다. 즉, 동일한 맹지 상태라 하더라도 국공유지를 경유해야 하는 경우에는 ‘공공재 보호’라는 명분이 우선될 수 있다는 의미입니다. 이는 곧 접도권 소송의 핵심 쟁점이 ‘사익 vs 공익’의 균형에 있다는 점을 보여줍니다. 서울행정법원은 2021년 국유지 통행 분쟁 사건에서 다음과 같은 판결을 내린 바 있습니다. 원고는 30년 넘게 국유지를 통해 도로에 접근한 토지 소유자로, 해당 토지를 개발하려 했지만 기획재정부가 통행을 차단하자 이에 대한 처분취소를 청구했습니다. 재판부는 원고가 수차례 통행해 온 점, 국유지 통행으로 인해 국가가 직접적인 피해를 입지 않은 점 등을 들어, “공공의 침해가 경미한 경우 제한적으로 통행권을 허용할 수 있다”라고 판단했습니다. 다만, 이는 재산권 침해가 현저한 경우에 한정되며, 일반적인 관행으로 확대 적용될 수는 없다고 덧붙였습니다. 접도권 소송의 판단 기준은 ▲통행의 필요성, ▲대체 도로의 유무, ▲국공유지 훼손 여부, ▲기존 사용기간 등으로 나뉘며, 각 사안에 따라 종합적으로 판단됩니다. 특히 ‘대체 가능한 통행로’가 전혀 없거나 지나치게 비효율적인 경우, 국가 또한 접도권을 제한적으로 인정하고 있으며, 이를 근거로 협의 절차를 통해 통행 협약을 맺는 사례도 있습니다.
3. 접도권 소송 전 준비해야 할 대응 전략
접도권과 관련된 분쟁은 단순한 민사적 문제를 넘어서 국가의 재산권과 충돌하는 고도의 행정법적 쟁점이 포함되므로, 소송을 염두에 두고 있다면 사전 준비가 매우 중요합니다. 특히 다음의 4가지 준비 전략은 실질적인 승소 가능성을 높이는 데 핵심적인 역할을 합니다. 첫째, ‘통행의 필요성’을 입증하는 객관적 자료를 확보해야 합니다. 이는 주로 지적도, 항공사진, 지형도 등을 통해 도로에 접하지 못한 구조를 증명하고, 대체 도로가 없음을 구체적으로 보여주는 것이 중요합니다. 국토정보플랫폼, 토지이용규제정보서비스 등에서 지형과 인접 국공유지 정보를 미리 확인할 수 있으며, 이를 바탕으로 현장사진과 비교도면을 제작하는 것이 도움이 됩니다. 둘째, ‘기존 사용 실태’를 정리하는 문서가 필요합니다. 과거 수년간 국공유지를 통해 통행한 내역이 있다면, 관련 입증자료(사진, 차량 진입기록, 이웃 주민의 진술서 등)를 수집해야 하며, 이들이 지속적이고 공개적으로 이루어졌다는 점을 강조해야 합니다. 이는 사용권 보장 또는 묵시적 허가 주장에 유리하게 작용할 수 있습니다. 셋째, ‘공공의 피해 여부’를 최소화할 수 있는 계획안을 제출하는 것이 중요합니다. 국공유지를 통행로로 활용하되, 기존 용도를 해치지 않는 범위에서 이용하겠다는 의사표시와 구체적 사용계획(예: 포장재료, 폭원, 통행시간제한 등)을 문서화해 제출해야 합니다. 이는 재판부가 사익과 공익 간 균형을 판단할 때 긍정적 요소로 작용합니다. 넷째, 협의 및 민원 기록을 남기는 것이 필수입니다. 해당 국공유지를 관리하는 행정기관과의 협의 시도 과정, 공식 민원 접수 내역, 거절 통지서 등을 정리해 두면, 추후 소송에서 “협의 노력을 다했음에도 통행이 불가피했다”는 점을 입증할 수 있습니다. 단순히 법적 주장만 하는 것이 아니라, 실제 행정기관과 소통한 정황이 있어야 재판부의 신뢰를 받을 수 있습니다. 이외에도 법률 자문을 통한 선제적 위험 진단은 매우 중요합니다. 국공유지 인접 토지를 거래하거나 개발하려는 경우, 계약 전 반드시 법무사 또는 변호사와의 협의를 통해 도로 접근성 확보 여부를 점검하고, 관련 권리관계를 계약서에 명시하는 방식으로 법적 리스크를 최소화해야 합니다.
결론
국공유지 인접 토지는 접도권 확보 여부에 따라 가치가 극적으로 달라지는 고위험 자산입니다. 사전에 허가 없이 통행하고 있다면 향후 강제 차단 또는 철거 명령이 내려질 수 있으며, 접도권 분쟁은 수년간의 소송으로 이어질 수 있습니다. 토지를 매입하거나 개발하기 전에 건축허가 가능성과 통행 경로를 법적·행정적으로 검토하는 절차가 필수적입니다. 명확한 대응 전략과 전문가 자문을 통해 사전 리스크를 제거하는 것이 가장 안전한 투자입니다.