부동산 경매에 참여하는 많은 투자자들은 감정가 대비 낮은 낙찰가만을 기준으로 물건을 선택하지만, 토지나 건물의 위치가 군사시설보호구역, 작전보호지구, 비행안전구역 등으로 분류되어 있는 경우에는 단순한 낙찰 이후의 문제가 아닌 ‘군청과의 사전 협의 절차’라는 특수하고 복잡한 행정 과정이 필요해진다. 특히 군작전구역 인접지에 해당하는 물건은 건축 행위, 사용 목적 변경, 구조물 설치 등에서 군 작전상 영향을 미치지 않는지 여부에 따라 승인 여부가 좌우되므로, 실제 낙찰자에게는 매우 실무적인 부담으로 작용한다. 군작전구역 인접 부동산을 낙찰받은 이후 반드시 거쳐야 하는 군청과의 협의 절차, 예상되는 문제점, 실제 사례, 대응 전략까지 상세하게 분석한다.
군작전구역 협의 절차의 기본 구조
‘군작전구역’이란 군사보호시설 또는 군의 작전·훈련과 직결된 지역을 의미하며, 관련 법령에 따라 통제 또는 제한을 받는 공간이다. 일반적으로 국방·군사시설 보호법 및 군사기지 및 군사시설 보호법에 따라 지정되며, 작전상 필요에 따라 군사시설보호구역과 군작전보호구역으로 세분화된다. 군작전구역에 인접한 부지를 경매로 취득한 경우, 낙찰자는 그 위치와 용도에 따라 관할 군청 또는 군부대와 협의를 거쳐야만 건축, 개발, 용도변경 등이 가능하다. 군작전구역 협의 절차는 다음과 같은 구조를 따른다.
첫째, 관할 지자체 건축과 또는 도시계획과에 문의하여, 해당 토지 또는 건물의 지정 여부 확인이 필요하다. 대부분은 지적도나 토지이용계획 확인원을 통해 ‘군작전구역 포함 여부’를 알 수 있으나, 실제 협의 대상 여부는 별도의 공문 확인이 필요하다.
둘째, 낙찰자는 군청 또는 관할 부대(예: 제○○사단 작전처, 공군기지전대 등)에 ‘군작전 영향 검토 협의 요청서’를 제출해야 한다. 이 서류에는 해당 토지의 위치, 필지번호, 낙찰자의 신원, 계획 건축물 또는 용도, 주변 지형 등이 포함된다. 셋째, 군에서는 내부적으로 작전 영향 여부를 검토한다. 항공시설 근처인 경우 비행안전 영향, 포사격장 주변인 경우 소음영향, 통신시설 인근인 경우 전파 간섭 여부 등을 중점적으로 확인한다. 넷째, 협의 결과는 ‘조건부 승인’, ‘승인 불가’, ‘승인’ 등으로 구분되며, 조건부 승인일 경우는 일정한 조건(예: 건물 높이 제한, 반사재 사용 금지 등)을 따라야 한다. 이러한 협의 절차는 평균적으로 2주에서 2개월 이상 소요될 수 있으며, 군사보안 또는 전략시설로 분류될 경우 단순히 협의가 아닌 사전 승인 절차까지 요구되기도 한다. 이때는 군의 판단에 따라 낙찰자가 사실상 부지를 사용할 수 없는 상황이 발생할 수 있고, 이로 인해 낙찰을 후회하게 되는 사례가 실제로 빈번하다.
낙찰자 입장에서 마주치는 현실적 문제들
낙찰자는 해당 물건의 입지 분석과 권리분석을 충분히 마친 후 입찰에 참여했다고 생각하지만, 군작전구역 인접 여부는 등기부등본이나 감정평가서에서 명시되지 않는 경우도 많다. 따라서 실무적으로는 전혀 인지하지 못한 채 낙찰을 받고 난 뒤에야 문제를 인지하게 된다. 대표적인 문제가 건축허가 불가 판정이다. 예를 들어, A 씨는 충남 논산의 구 시가지 인근 토지를 낙찰받았다. 해당 지역은 국토부 지정 군사작전보호구역이었고, 낙찰 후 창고시설을 건축하려 했으나 공군기지로부터 반사광 간섭 우려로 인해 건축허가가 불가하다는 통보를 받았다. 결국 A 씨는 1억 원 이상의 비용을 들여 취득한 토지를 활용하지 못하고 다시 매도에 나서야 했고, 이는 실질적 투자 실패로 이어졌다. 또 다른 문제는 개발사업 인허가의 지연이다. 군청과의 협의가 단기간 내에 종료되지 않아, 사업 일정에 큰 차질을 겪는 사례도 많다. 특히 신속한 인허가를 기반으로 하는 임대사업, 상가 건축 등의 경우 일정 지연이 투자 수익률 저하로 직결된다. 이 과정에서 지자체는 “군 협의가 완료되지 않으면 어떤 허가도 불가하다”는 입장을 고수하며, 민간인은 단순 대기만 해야 하는 상황에 놓인다. 또한 군청이나 부대의 조직적 특성과 비공개 행정절차도 문제다. 전화 통화나 방문만으로는 협의 진척 상황을 확인하기 어려우며, 군 내부 일정, 평가회의, 보안자료 회신 절차 등으로 인해 진행 속도는 일반 행정기관보다 현저히 느리다. 이로 인해 낙찰자는 군과 지자체 사이에서 책임 공방에 휘말리는 경우가 빈번하다. 마지막으로, 협의 결과가 불승인일 경우, 낙찰자가 이를 번복하거나 항의할 절차가 거의 존재하지 않는다. 행정소송을 제기한다고 해도, 군의 보안 또는 작전 영향에 대한 판단을 사법부가 뒤집는 경우는 거의 없으며, 실익 없는 소송에 비용만 부담하는 결과로 끝나기도 한다.
군작전구역 낙찰 대응 전략 및 실무 팁
군작전구역 인접지 낙찰을 고려 중이거나, 이미 낙찰받은 상태라면 다음과 같은 전략적 대응이 필요하다.
첫째, 입찰 전 반드시 ‘토지이용규제정보서비스(PLAT)’에서 군사작전구역, 보호구역 여부를 확인해야 한다. 이는 무료로 제공되며, 군사시설 보호구역은 따로 색상이 표시된다. 둘째, 해당 구역이 포함될 가능성이 있다면 사전에 ‘군 협의 가능 여부’를 군청 또는 관할 군부대에 공식 문의해 보는 것이 중요하다. 전화가 아닌 공문 형태로 발송하고 회신을 남기는 것이 향후 법적 분쟁 시 유리하다. 셋째, 건축 또는 개발 목적이라면 반드시 설계도면, 조감도, 높이 등 구체적 계획을 포함한 협의 요청서를 준비해야 한다. 단순히 토지를 사용하겠다는 수준의 정보로는 승인 여부를 정확히 판단받을 수 없다. 넷째, ‘조건부 승인’이 예상된다면 협의 시 어떤 조건들이 부과되는지를 명확히 하고, 실제 수익모델과 맞는지를 시뮬레이션해보아야 한다. 건물 높이 제한, 야간 조명 금지, 군 작전 시 일시적 출입 제한 등 조건부 조항이 수익에 직접 영향을 미치는 경우가 많기 때문이다. 다섯째, 만약 낙찰 이후 승인 불가 판정을 받은 경우, 조속히 변호사 또는 부동산 전문행정사와 상담하여 소송보다는 ‘재매각, 임대 활용’ 등 우회 전략을 고민해야 한다. 소송은 실익이 거의 없으며, 군작전 목적이라는 이유 하나로 패소하는 사례가 압도적으로 많다.
결론
군작전구역 인접지의 부동산은 겉보기에는 감정가 대비 매우 저렴하고 투자 가치가 있어 보일 수 있으나, 낙찰 이후 예상치 못한 군청 협의 절차와 승인 제한으로 인해 실질적인 수익 실현이 어려운 경우가 많다.
경매 참여자라면 사전에 군사작전보호구역 확인 → 군 협의 절차 파악 → 조건 분석 → 사후 대응 전략 준비까지 철저하게 분석한 후 입찰해야 한다. 단순한 저가 낙찰의 유혹보다 ‘이용 가능성’과 ‘협의 통과 가능성’이 최우선 기준이 되어야 한다.