부동산 경매에서 낙찰을 받은 후, 기존 점유자인 임차인과의 관계는 매우 민감한 사안입니다. 특히 임차인이 퇴거를 거부하면서 낙찰자에게 ‘주거침입’으로 고소하겠다고 협박하는 사례는 현장에서 빈번하게 발생합니다. 이는 단순한 언쟁을 넘어 형사문제와 직결될 수 있으며, 잘못 대응하면 낙찰자가 불필요한 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다. 낙찰자가 임차인의 주거침입 고소 협박에 직면했을 때 어떤 법적 근거와 절차로 대응해야 하는지, 실제 사례와 함께 분석합니다.
낙찰 후 임차인의 주거침입 협박 구조와 법적 근거
경매 낙찰자는 매각대금을 완납한 이후 소유권이전등기를 마치게 되며, 민사집행법 제135조에 따라 부동산 인도명령을 신청할 수 있습니다. 그러나 이 절차와 별개로, 기존 임차인은 여전히 해당 부동산에 거주하고 있을 수 있으며, 임차기간이 이미 종료되었음에도 불구하고 퇴거를 거부하는 경우가 많습니다. 이때 낙찰자가 사전 예고 없이 해당 부동산에 출입하거나 내부를 점검하려고 시도하면, 임차인은 이를 ‘주거침입’으로 신고하거나 고소하겠다고 위협할 수 있습니다. 형법 제319조는 ‘사람의 주거에 침입한 자’를 처벌하는 규정을 두고 있습니다. 여기서 중요한 점은, 비록 낙찰자가 소유권자가 되었더라도, 임차인이 아직 점유하고 있는 상태에서 임차인의 의사에 반해 주거에 들어가는 경우 주거침입죄가 성립할 수 있다는 것입니다. 대법원 판례(2013도 10955)에서도 “소유권자라 하더라도 타인의 주거에 점유자가 의사에 반하여 침입하면 주거침입죄가 성립한다”라고 판시한 바 있습니다. 즉, 소유권이전등기를 마쳤더라도 ‘점유’라는 사실상의 권리를 임차인이 보유하고 있는 동안에는 함부로 출입할 수 없습니다. 여기서 점유란 단순한 물리적 거주뿐 아니라, 해당 공간에 대한 사실상 지배와 사용 의사를 포함합니다. 따라서 낙찰자가 “이제 내 집이니 마음대로 들어갈 수 있다”는 인식으로 접근하는 것은 매우 위험합니다. 이러한 법적 구조를 이해하지 못하면, 낙찰자는 형사절차에 휘말릴 수 있으며, 설령 무혐의 처분을 받더라도 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 결국 주거침입 협박 상황에서는 감정적으로 대응하지 않고, 민사집행법상 절차에 따라 합법적으로 점유를 회수하는 것이 핵심입니다.
실제 사례로 본 주거침입 고소 협박 대응
경기도의 한 아파트 낙찰자는 대금 완납 후 소유권이전등기를 마친 상태에서, 기존 임차인에게 인도명령을 신청했습니다. 그러나 집행 전날 낙찰자가 열쇠공을 데리고 현장에 방문하여 잠금장치를 교체하려 하자, 임차인이 경찰을 불러 주거침입 혐의로 신고했습니다. 경찰은 즉시 현장을 제지했고, 낙찰자는 참고인 조사를 받게 되었습니다. 해당 사건에서 임차인은 “임대차계약이 종료되었지만, 아직 퇴거 준비 중이며, 낙찰자의 출입은 동의하지 않았다”는 입장을 고수했습니다. 낙찰자는 소유권자로서 권리 행사를 한 것이라 주장했으나, 경찰은 형법상 주거침입죄의 요건을 근거로 사건을 검찰에 송치했습니다. 결국 검찰은 “형사처벌 대상이 될 수 있는 행위”라 판단했으나, 피해자(임차인)의 처벌불원 의사와 초범이라는 점 등을 고려해 기소유예 처분을 내렸습니다. 이 사례에서 중요한 교훈은, 낙찰자가 법적 절차를 무시하고 직접 점유를 회수하려 할 경우, 소유권자임에도 형사처벌 위험에 노출된다는 점입니다. 반대로, 또 다른 사례에서는 낙찰자가 인도명령을 통해 집행관과 함께 강제집행 절차를 진행했고, 이 과정에서 임차인이 고소 협박을 했으나 실제로는 고소가 성립하지 않았습니다. 이는 법원 집행관이 법적 절차에 따라 공무집행을 하는 상황에서는 주거침입이 아니라는 명확한 법리 덕분입니다. 또한, 일부 사례에서는 임차인이 주거침입 협박을 ‘합의금 요구 수단’으로 사용하는 경우도 있습니다. 예를 들어, 임차인이 “당신이 들어온 CCTV 영상이 있으니 합의금을 주면 고소하지 않겠다”는 식으로 협박하는 경우가 있는데, 이는 공갈죄나 협박죄에 해당할 수 있습니다. 이러한 상황에서는 즉시 변호사와 상담하고, 모든 대화를 녹음하거나 문자, 카톡 등으로 기록을 남겨 향후 증거로 활용해야 합니다.
낙찰자의 안전한 대응 전략과 예방책
첫째, 절차 준수가 가장 중요합니다. 소유권이전등기를 마친 뒤 바로 부동산을 점유하려 하기보다는, 민사집행법에 따른 인도명령을 신청하고, 집행관의 집행을 통해 합법적으로 점유를 회수해야 합니다. 이를 통해 주거침입 고소 가능성을 원천 차단할 수 있습니다. 둘째, 모든 대화와 협의는 증거로 남겨야 합니다. 임차인과 퇴거 협상을 할 때는 가능하면 문자나 메신저, 녹취 등 기록이 남는 방식으로 진행해야 하며, 향후 주거침입 협박이 발생했을 때 이를 방어 자료로 활용할 수 있습니다. 셋째, 감정적 대응을 피해야 합니다. 임차인의 고소 협박에 격분하여 즉시 대응하거나 현장을 강제 점유하려 하면, 오히려 불리한 상황에 처할 수 있습니다. 모든 행동은 변호사 상담 후 진행하고, 법적 절차 외의 방법은 최대한 배제해야 합니다. 넷째, 임차인의 악의적 협박에는 법적 대응을 준비해야 합니다. 단순 협박을 넘어 금전 요구가 있다면, 이를 경찰에 신고하고 형사고소를 병행할 수 있습니다. 또한, 이미 주거침입 고소가 접수된 경우에는 즉시 변호사를 선임해 무혐의 입증 자료를 제출해야 하며, 가능하면 ‘법률 대리인 통지서’를 제출하여 향후 모든 연락을 대리인을 통해 진행하게 하는 것이 좋습니다. 다섯째, 예방 차원에서 임차인과 사전 합의를 시도하는 것도 방법입니다. 인도명령 신청 전에 일정한 이사비를 지급하고 평화적으로 퇴거하도록 합의하면, 불필요한 형사분쟁을 예방할 수 있습니다. 물론 이사비 지급은 법적 의무가 아니며, 전적으로 낙찰자의 선택 사항입니다.
결론
낙찰 후 임차인의 주거침입 고소 협박은 단순한 위협을 넘어 실제 형사사건으로 비화될 수 있는 심각한 문제입니다. 소유권자라 하더라도 점유자의 동의 없이 주거에 출입하면 주거침입죄가 성립할 수 있다는 법리를 명확히 이해하고, 반드시 법적 절차를 준수해야 합니다. 특히 인도명령과 강제집행 절차를 활용하면, 법적 리스크를 최소화하면서 안전하게 부동산을 회수할 수 있습니다. 감정적 대응보다는 철저한 증거 확보와 전문가 상담을 통해 현명하게 대응하는 것이 최선입니다.