최근 다세대 주택이나 소규모 빌라 등에서 '옥탑방'이 무단으로 증축된 형태의 건축물이 경매 시장에 빈번히 등장하고 있습니다. 이러한 무단 증축 옥탑방은 사용가치가 높아 보이는 만큼, 낙찰자 입장에서는 좋은 투자기회로 여겨질 수 있지만, 실제로는 철거 명령 및 사용중지 처분 등 각종 행정 조치로 인해 큰 손해를 입을 수 있는 고위험 물건입니다. 무단 증축된 옥탑방이 포함된 경매 물건의 철거 명령 사례와 그에 따른 낙찰자의 실사용 불가 문제를 중심으로, 사전에 확인해야 할 법적 쟁점과 대응 전략을 심층적으로 분석합니다.
무단 증축 옥탑방의 법적 판단 기준
옥탑방은 도시 밀집지역이나 소형 주거지에서 실용적인 공간으로 많이 활용되고 있으나, 그 설치가 정식 건축허가 절차를 거치지 않은 ‘무단 증축’ 일 경우, 건축법 및 관련법 위반으로 간주됩니다. 특히 철근콘크리트 구조 건물의 옥상에 별도 구조물을 세우는 경우, 건축법 제2조 및 제14조에서 정의하는 '건축물의 증축 및 용도변경'에 해당하며, 이를 허가 없이 시공할 경우 원칙적으로는 불법 건축물이 됩니다. 무단 증축 옥탑방의 판단 기준은 대체로 다음의 요소로 구성됩니다. 첫째, 구조물의 규모와 고정성 여부입니다. 흔히 ‘가설 건축물’로 혼동되는 컨테이너나 이동식 주택과 달리, 옥탑방은 고정된 벽체와 지붕, 전기·급수 설비 등을 갖추고 있어 실질적으로 독립된 건축물로 간주됩니다. 이러한 구조는 ‘기존 건축물과의 일체화 여부’에 따라 증축 판정을 받게 됩니다. 둘째는 건축물대장의 기재 여부입니다. 옥탑방이 합법적으로 존재하기 위해선 건축물대장에 해당 구조가 등재되어 있어야 하며, 그렇지 않은 경우 관할 지자체는 불법 건축물로 간주하여 철거 명령 또는 이행강제금 부과 등의 행정조치를 취할 수 있습니다. 특히, 옥탑방이 주거용으로 활용되고 있는 경우, 이를 ‘용도 변경’으로 보고 별도의 건축심의를 거치지 않았을 경우 처벌 수위가 높아질 수 있습니다. 셋째는 신고나 허가의 유무입니다. 일부 건축주들은 옥탑방 설치를 단순한 ‘설비 추가’로 보고 허가 없이 시공하는 경우가 있지만, 이는 명백한 절차 위반입니다. 건축법상 증축·대수선·용도변경에 해당하는 모든 행위는 사전 신고 또는 허가가 필요하며, 이를 이행하지 않은 경우 건축주는 물론, 이후 해당 건물을 낙찰받은 제3자에게도 간접적 피해가 전가될 수 있습니다. 무단 증축 사실이 적발된 경우 관할 구청은 현장조사를 통해 ‘불법건축물 시정명령’을 내릴 수 있으며, 이에 불응할 경우 이행강제금이 반복적으로 부과됩니다. 장기적으로 이를 시정하지 않으면 건축물 전체에 대한 사용승인 취소 또는 철거 명령이 내려질 수 있고, 이는 낙찰자에게 매우 중대한 손실로 작용합니다. 때문에 옥탑방이 포함된 경매물건의 경우, 사전 확인 및 법률검토가 필수적입니다.
실제 철거 명령 사례와 낙찰자 손해 사례
서울 동대문구의 한 다세대주택 경매물건에서 실제로 무단 증축된 옥탑방으로 인해 낙찰자가 실사용을 중단해야 했던 사례가 있었습니다. 해당 물건은 감정평가서상 지상 4층 건물로 표기되어 있었지만, 현장 확인 결과 옥상에 방 1칸이 더 증축되어 있는 사실이 드러났고, 실제 해당 공간은 임차인이 주거용으로 사용 중이었습니다. 낙찰자는 이 부분을 독립세대의 일부로 인식하고 낙찰을 결정했으며, 임차인과의 계약을 연장할 계획이었습니다. 하지만 낙찰 후 해당 자치구 건축과에서 옥탑방 구조물이 무단 증축된 사실을 통보하고, 이에 따라 ‘건축물관리법 제35조’에 따른 이행강제금과 함께 ‘시정명령’을 발송했습니다. 낙찰자는 이에 대한 소명을 시도했으나, 건축물대장상 해당 구조가 기재되어 있지 않았고, 감정평가서 또한 ‘참고자료일 뿐 행정기록과 다를 수 있음’을 명시하고 있어 법적 근거가 부족하다는 이유로 기각되었습니다. 낙찰자는 임차인과 협의하에 일정 기간 사용을 지속하려 했으나, 구청의 반복적 시정 요구와 이행강제금 부과로 인해 결국 옥탑방 구조물을 철거하고 원상 복구해야 했습니다. 문제는 해당 옥탑방이 주요 수익구조였기 때문에, 연간 예상 임대수익의 절반 이상이 줄어들었고, 철거비용 및 복구비용 또한 자비 부담으로 처리하게 되면서, 실질적인 투자 손실이 컸다는 점입니다. 또한 이 사건은 부가적인 법적 쟁점도 야기했습니다. 낙찰 이후 계약갱신을 진행했던 임차인은 철거 이후 거주 불능 상태가 되면서 손해배상을 요구했고, 해당 분쟁은 민사소송으로까지 번졌습니다. 법원은 임대인의 귀책사유는 없다고 판단하였으나, 낙찰자로서의 주의의무 위반을 일부 인정해 일정 부분 임차인의 이주비용을 부담하라는 판결을 내렸습니다. 이와 같은 경우는 경매 낙찰자에게 있어 법적·재정적으로 큰 부담이 될 수 있음을 보여주는 사례입니다. 이 외에도 수도권, 경남, 광주 등지에서 유사한 무단 증축 옥탑방 관련 분쟁이 끊이지 않고 있으며, 특히 ‘소형 빌라’ 또는 ‘5세대 미만 소규모 공동주택’에서 흔히 나타나는 유형입니다. 이는 원건축주가 고의로 옥탑방을 숨기거나, 별도 관리동으로 기재하지 않고 건축물대장에 미등재된 상태로 방치한 경우가 많기 때문입니다. 낙찰자가 이런 문제를 인지하지 못한 상태로 낙찰을 받으면, 수익 구조가 붕괴되고 예상보다 더 큰 법적 책임을 떠안게 되는 것입니다.
낙찰 전 옥탑방 존재 여부와 합법성 검토 요령
옥탑방이 포함된 물건을 낙찰받기 전에 반드시 확인해야 할 항목들이 존재합니다. 첫 번째는 건축물대장과 현장 구조의 일치 여부입니다. 일반적으로 건축물대장에는 각 층별 면적과 구조가 기재되어 있는데, 옥탑방이 등재되어 있지 않음에도 현장에 구조물이 존재한다면, 이는 무단 증축 가능성이 매우 높다는 신호입니다. 현장을 직접 방문해 평면구조를 파악하고, 위성지도나 드론 촬영 자료를 통해 외형을 확인하는 것도 중요합니다. 두 번째는 등기부등본과 감정평가서의 활용입니다. 감정평가서에는 ‘현장 조사상 발견된 구조물’이 별도 기술되어 있는 경우가 있으며, 주의 깊게 읽어보면 ‘옥상에 구조물 존재하나 건축물대장에는 미등재되어 있음’ 등의 표현이 발견될 수 있습니다. 이는 실질적으로 무단 증축의 근거자료가 될 수 있습니다. 또한 등기부등본상 표제부의 면적과 구조 역시 참고자료로 활용할 수 있으며, 구조 누락 여부를 유추하는 데 도움이 됩니다. 세 번째는 관할 구청 건축과 및 재산세 부서에 정보공개 청구를 통해 해당 구조물의 존재를 확인하는 것입니다. 종종 건축물대장과는 별도로 내부 행정기록이나 세무기록에 구조물 면적이 기재되어 있는 경우가 있으며, 이를 통해 실제 관리상 옥탑방이 어떻게 인식되고 있는지를 파악할 수 있습니다. 재산세 부과대상에 포함되어 있다면 합법 가능성이 조금이나마 존재하지만, 그렇지 않다면 불법구조물로 간주될 확률이 높습니다. 마지막으로는 해당 물건의 용도지역, 건폐율, 용적률 등을 따져 ‘향후 합법화 가능성’을 검토하는 것이 중요합니다. 현행법상 일부 지역에서는 일정 규모 이하의 부속건축물이나 휴게공간은 사후 신고로 양성화가 가능한 경우도 있습니다. 그러나 대다수의 경우, 구조물 자체가 기준을 초과하거나 주요 구조부 변경을 수반할 경우 양성화가 불가능합니다. 이런 부분은 반드시 건축사나 부동산 전문 변호사의 자문을 받는 것이 현명합니다.
결론
무단 증축 옥탑방은 경매 시장에서 종종 ‘숨겨진 가치’처럼 보일 수 있지만, 실상은 심각한 법적 리스크를 내포하고 있는 고위험 구조물입니다. 낙찰 이후 철거 명령을 받고 실사용이 불가능해지는 사례는 적지 않으며, 실제 임대수익 손실, 철거 비용 부담, 민사분쟁까지 이어질 수 있습니다. 낙찰 전에는 반드시 건축물대장과 현장을 교차 확인하고, 법적 검토와 행정 상담을 통해 합법 여부를 판별해야 합니다. 경매의 핵심은 ‘싸게 사는 것’이 아닌 ‘안전하게 보유하고 운용하는 것’ 임을 잊지 마십시오.