최근 도시 내 장기미집행 공원 부지들이 민간개발 방식으로 전환되면서 ‘민간공원 조성 특례사업’ 대상지의 경매 참여가 늘어나고 있습니다. 그러나 이러한 부지는 도시공원법상 복잡한 제한과 관리권 이슈가 뒤엉켜 있어, 낙찰 전 정확한 법적 검토가 필수입니다. 민간공원 조성부지를 낙찰할 때 반드시 검토해야 할 도시공원법상의 제한 사항, 사례 기반 실무 리스크, 사후 대응 방법까지 총체적으로 분석합니다.
민간공원 조성부지의 도시공원법상 제한 사항
민간공원 조성부지란 장기미집행 도시공원 중, 도시공원법 제21조의 2에 따라 민간 사업자가 공원을 조성·기부채납하는 조건으로 일정 부지를 개발할 수 있도록 허용된 공원용지입니다. 이 부지들은 종종 경매 시장에 매물로 등장하는데, 일반 토지와는 다른 강력한 제한사항들이 수반됩니다. 이를 정확히 파악하지 못하면, 낙찰 이후 사실상 활용이 불가능한 상태에 처할 수 있습니다. 첫 번째로 확인해야 할 것은 ‘도시계획시설 결정 여부’입니다. 민간공원 부지는 도시계획시설로 지정되어 있으며, 이로 인해 사실상 건축 행위가 제한됩니다. 특히 공원 부지로 결정되어 있는 경우, 용도지역에 상관없이 도시공원법과 도시계획법이 우선 적용되며, 이 상태에서 건축허가를 받는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 두 번째로는 기부채납 의무입니다. 민간공원 조성 특례사업으로 허가된 부지는 토지 전체 혹은 일부를 관할 지자체에 기부채납해야 합니다. 문제는 이 의무가 감정평가서나 매각물건명세서에 명시되어 있지 않은 경우도 있다는 점입니다. 낙찰 이후 해당 부지가 특례사업 예정지이거나 이미 기부채납 대상인 경우, 투자자의 의지와 무관하게 토지 일부 또는 전부를 무상으로 넘겨야 할 수 있습니다. 세 번째는 사업 협약 이행 조건입니다. 이미 민간사업자가 지자체와 사업 협약을 체결한 상태에서, 중간에 제3자가 낙찰을 통해 토지를 취득한 경우 해당 협약의 권리·의무 승계 여부가 모호해질 수 있습니다. 지자체가 협약 변경을 거부할 경우, 낙찰자는 기존 사업조건을 강제로 이행하거나 재협상 자체가 불가능해질 수도 있습니다. 네 번째는 도시공원 일몰제와의 연계입니다. 2020년 도시공원 일몰제 시행 이후 장기미집행 공원 부지는 일몰에 따라 자동 해제되었지만, 일부 지역은 지자체 조례 또는 개발제한구역 재지정 등을 통해 여전히 도시공원 기능을 유지하고 있습니다. 이 경우, 해당 부지는 법적으로는 일몰 되었더라도 사실상 도시공원법의 영향을 지속적으로 받을 수 있습니다. 따라서 민간공원 조성부지를 경매로 낙찰하려는 경우, 해당 토지의 지자체 도시공원시설 결정 내역, 기부채납 이력, 민간특례사업 지정 여부, 관련 조례의 규정 등을 반드시 확인해야 하며, 단순한 권리분석을 넘어서는 제도 분석이 선행되어야 합니다.
민간공원 낙찰자의 실무 리스크 사례 분석
민간공원 조성부지를 낙찰받은 후 실제로 발생한 실무상 리스크는 다양합니다. 서울 S구에서는 K 씨가 민간공원 예정지로 지정된 부지를 경매로 낙찰받았습니다. 당시 감정평가서와 매각물건명세서에는 도시공원 관련 사항이 명확히 기재되지 않았고, 입찰자 또한 이에 대한 별도 질의를 하지 않았습니다. 낙찰 후 건축허가를 신청하려 했지만, 해당 부지가 도시공원 조성계획의 일부라는 이유로 개발이 불허되었습니다. K 씨는 K 씨는 이후 정보공개 청구를 통해 해당 부지가 지자체와 기존 민간사업자 간 체결된 공원조성 협약 대상임을 확인했으며, 자신이 그 지위를 자동으로 승계할 수 없다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 따라 해당 부지를 사실상 공공목적으로 사용할 수밖에 없는 상황에 직면했고, 이를 둘러싼 소송까지 이어졌습니다. 결국, 시는 원상복구 명령을 내렸고 K 씨는 토지 일부를 기부채납한 뒤에야 사용 승인을 받을 수 있었습니다. 또 다른 사례로, 대전 Y구에서는 민간공원으로 지정된 부지를 낙찰받은 B법인이, 낙찰 직후 주민 반대 민원에 직면해 사업이 중단된 일이 있었습니다. 해당 부지는 지자체와 협약 중이었고, 법인은 이를 인수받기 위해 지자체에 승계 신고를 했으나, 민원 여론을 이유로 협약 승계가 거부되었습니다. 이로 인해 법인은 2년간 개발을 시작하지 못했고, 해당 토지는 단 한 번도 수익화되지 못한 채 방치되었습니다. 이처럼 민간공원 부지는 도시계획, 조례, 협약, 기부채납, 주민 동의, 행정 승인 등 다양한 행정적 요건이 얽혀 있어, 단순한 경매 취득만으로는 사업화가 불가능할 수 있습니다. 특히 협약이 이미 체결된 상태에서 중도에 토지를 취득하는 경우, 법적 지위의 명확성이 확보되지 않으면 낙찰자는 해당 부지를 전혀 활용하지 못할 수도 있습니다. 이런 사례를 통해 볼 때, 민간공원 예정지를 낙찰받는 것은 명확한 협약 및 행정적 절차가 사전에 검토되지 않는 한, 극단적으로 리스크가 클 수 있으며, 일반 경매 투자와는 완전히 다른 차원의 준비가 필요하다는 점을 확인할 수 있습니다.
민간공원 조성부지 낙찰 시 사전 체크리스트
민간공원 조성부지를 경매로 낙찰받기 전, 반드시 체크해야 할 핵심 항목들을 아래와 같이 정리할 수 있습니다. 이는 단순한 권리분석이 아닌, ‘도시공원법 및 관련 행정협의’까지 포함한 포괄적 사전검토입니다. 첫째, 지자체 공원녹지과에 사전 확인을 반드시 거쳐야 합니다. 해당 부지가 현재 도시공원시설로 지정되어 있는지, 민간공원 조성 특례 대상인지, 협약 체결 여부가 있는지를 구두 및 공문으로 확인해야 하며, 필요시 정보공개청구 절차까지 활용하는 것이 바람직합니다. 둘째, 도시관리계획 결정 열람을 통해 해당 부지가 도시계획시설(공원)로 지정되어 있는지, 기한은 언제까지인지, 특례 적용 여부는 어떤 상태인지 등을 확인해야 합니다. 이는 시·군·구청의 도시계획과 또는 지적과에서 자료 제공이 가능합니다. 셋째, 기부채납 의무 여부를 매각물건명세서만 보고 판단해서는 안 됩니다. 기부채납 의무는 협약 내용에 따라 부가될 수 있으며, 이러한 내용은 등기부나 물건명세서에 반영되지 않을 수도 있습니다. 반드시 지자체 협약 체결 여부, 공고문, 조례 내용을 함께 조회해야 합니다. 넷째, 협약 승계 요건 및 사업자 지위 확보 가능성을 분석해야 합니다. 이미 협약이 체결된 민간공원 대상지의 경우, 제3자인 낙찰자가 사업자의 지위를 인수할 수 있는지 여부는 매우 중요합니다. 이 부분은 대부분 협약 내용에 따라 달라지며, 지자체의 승인 없이는 협약 승계가 불가능한 사례가 많습니다. 다섯째, 주민 민원 가능성과 정치적 변수도 고려해야 합니다. 도시공원 부지는 주민의 이용과 밀접한 연관이 있어, 개발 또는 용도변경이 이루어질 경우 강력한 민원이 발생할 수 있습니다. 실제로 많은 특례사업이 주민 반대로 중단된 바 있으며, 민원 발생 시 행정청의 입장이 변할 수 있기 때문에 사전 예측이 필요합니다. 이러한 체크리스트는 단순히 낙찰가 산정이 아닌, 실현 가능한 개발 가능성, 행정청 협조 여부, 향후 수익화 가능성에 대한 전반적 리스크를 판단하는 데 활용되어야 하며, 전문가 자문 없이 무턱대고 입찰하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.
결론
민간공원 조성부지의 경매는 표면적으로는 저렴한 가격에 우량 입지를 확보할 수 있는 기회처럼 보이지만, 도시공원법상 복잡한 제한과 지자체 협약 등 다양한 법적 리스크가 뒤따릅니다. 실제 사례에서 보듯, 사전 검토 없이 입찰에 나설 경우 낙찰 후 막대한 손실로 이어질 수 있습니다. 경매에 참여하기 전 반드시 도시공원 관련 법령, 조례, 행정협약 여부를 철저히 검토하고, 지자체와의 협의를 선행한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다. 투자보다 행정적 안정성이 우선인 특수 물건임을 명확히 인지해야 합니다.