2025년 현재, 부동산 경매는 여전히 많은 투자자들에게 관심을 받고 있다. 특히 직장이나 사업 외에 부수입을 창출하고자 하는 이들 사이에서 실전적인 수익모델로 자리 잡고 있다. 하지만 막상 경매에 관심은 있어도 "실제 투자자들은 하루를 어떻게 보낼까?"라는 질문에 대한 현실적인 정보는 많지 않다. 그래서 이번 글에서는 5년 차 부동산 경매 투자자 A씨의 하루 루틴을 바탕으로, 실제 루틴, 정보 수집법, 현장 전략에 대해 밀착 취재 형식으로 풀어본다. 단순한 이론이 아니라, 실제 경험과 시행착오에서 나온 전략이 담겨 있어 예비 투자자들에게 실질적인 도움을 줄 것이다.
실제 루틴: 부동산 경매 투자자의 하루 시간표 공개
A씨는 평일과 주말의 일정이 뚜렷하게 다르다. 주중에는 대부분의 시간을 정보 수집, 권리 분석, 전화 문의, 입찰 준비에 할애하고, 주말은 주로 현장 실사와 인근 시장 조사에 집중한다. 오전 7시에 기상해 커피 한 잔과 함께 법원 경매 사이트에 접속하는 것으로 하루를 시작한다. 전국 법원경매정보, 지지옥션, 굿옥션 같은 플랫폼을 이용해 그날 등록된 신규 물건을 훑어보고, 관심 지역과 유형에 따라 1차 필터링을 한다.
오전 9시부터는 본격적인 물건 분석 시간이다. 등기부등본, 건축물대장, 토지이용계획 확인원 등을 열람하며 물건의 기본 조건을 점검한다. 이 과정에서 A씨는 엑셀에 체크리스트를 만들어 항목별로 점수를 부여한다. 점수에는 입지, 가격 대비 가치, 임차인 유무, 선순위 권리관계, 주변 실거래가 등의 항목이 포함된다. 이렇게 분석한 결과에서 1일 기준으로 평균 5~8건의 물건이 '후보 리스트'로 남는다.
오후에는 현장 방문 전 필요한 전화 문의를 한다. 해당 물건의 관리사무소, 인근 중개업소, 시청 부서에 전화를 걸어 공실 여부, 지역 시세, 개발 계획 등을 파악한다. 이 과정에서 얻는 정보는 공식 서류보다 더 현실적인 판단을 가능하게 해준다. A씨는 중개업소 2~3곳 이상에 전화를 걸어 정보의 편향성을 줄이고, 실제 거래되는 가격대나 지역 분위기를 종합적으로 판단한다.
저녁 시간에는 하루 동안 수집한 정보를 바탕으로 입찰가 시뮬레이션을 해본다. 입찰가 설정은 A씨의 루틴 중 가장 민감한 단계다. 그는 평균 낙찰가, 경쟁률, 보수비용, 투자 목표 수익률 등을 고려하여 3단계 가격 시나리오를 작성한다. 이 데이터는 입찰 당일 결정에 핵심적인 기준이 된다. 이렇게 하루 일과를 정리하며, A씨는 입찰 전략을 점검하고 다음날 새 물건 조사에 대비한다.
정보 수집법: 실전에서 검증된 분석 루틴
A씨는 자신만의 정보 수집 루틴을 갖고 있다. 이는 그가 지난 5년간 60건 이상의 입찰을 진행하면서 스스로 만들어낸 실전 방식이다. 기본적으로 A씨는 세 가지 단계로 정보를 수집한다: 온라인 필터링, 서류 분석, 현장 기반 정보 수집이다. 온라인 필터링 단계에서는 경매 플랫폼에서 물건을 검색하고, 지역과 유형을 설정하여 우선순위를 매긴다. 이후 등기부등본을 통해 말소 기준 권리와 기타 권리를 파악하며, 하자가 있을 경우 즉시 제외한다.
A씨가 가장 중요하게 여기는 자료는 건축물대장과 토지이용계획 확인원이다. 전용면적, 용도, 구조, 사용승인일, 위반 건축 여부 등은 낙찰 후 실제 사용 가능성이나 대출 가능성과 직결되기 때문이다. 이런 항목들을 확인할 수 있는 정부 사이트는 '정부24', '서울부동산정보광장', '토지이용규제정보서비스' 등으로 다양하다. 그는 자동화 매크로 대신 직접 들어가 수기로 확인하며, 이를 통해 실수를 줄이고 물건 하나하나에 집중한다.
오프라인 정보 수집에서 A씨는 네트워크를 적극적으로 활용한다. 그가 가장 신뢰하는 정보는 '현장 중개업소'에서 얻는 이야기다. 그 지역에서 실거래를 중개한 경험이 있는 중개인들은 시장 분위기, 세입자 성향, 급매물 동향 등에 대한 생생한 정보를 전달해준다. 특히 경쟁이 심한 지역에서는 입찰 전에 실거래가 변동, 근저당 말소 여부, 세입자 정보 등을 확인해야 하므로, A씨는 단골 중개인과의 관계를 꾸준히 관리하고 있다.
A씨는 매주 1회, 경매 스터디 모임에도 참석하고 있다. 이 모임에서는 최신 정책 변화, 낙찰 사례, 입찰 전략 등을 공유한다. 그는 "혼자서 할 수 있는 정보 수집에는 한계가 있다"며, 타인의 시각에서 바라본 분석 결과가 종종 자신의 판단을 보완해준다고 말한다. 실전 정보 수집이란 단순히 많은 자료를 모으는 것이 아니라, 정확하고 신뢰할 수 있는 정보를 적시에 확보하는 능력이라고 그는 강조한다.
현장 전략: 입찰 전 필수 실사와 리스크 판단
A씨는 입찰 전 반드시 현장을 방문한다. 온라인에서 아무리 좋은 물건이라도 현장을 직접 확인하지 않으면 리스크를 판단할 수 없다고 말한다. 현장 방문 시 가장 먼저 체크하는 건 주변 환경이다. 길 하나를 사이에 두고도 분위기가 달라지는 경우가 많기 때문이다. 그는 지역 주민, 경비원, 상가 상인 등에게 직접 말을 걸어 해당 건물의 실거주 상태, 하자 여부, 공실률 등을 묻는다. 이때는 무조건 "투자자"라는 신분을 밝히지 않는다. 일반인인 척 자연스럽게 대화를 이끌어가며 정보를 얻는 것이 핵심 전략이다.
두 번째로는 건물 상태 및 관리 수준이다. 외벽 균열, 공용부 청결도, 관리비 고지 내역, 우편함 상태, CCTV 작동 여부 등을 체크하면서 해당 물건의 리스크를 점검한다. 특히 오래된 아파트나 연립주택은 보수비용이 추가로 들 수 있기 때문에, 이런 부분에서 수익성이 좌우된다. A씨는 “도배, 장판은 괜찮다. 하지만 구조 문제나 배관 누수는 다르다”며, 리모델링으로 해결할 수 있는 하자와 그렇지 않은 하자를 명확히 구분하고 있다.
세 번째는 교통 및 생활 인프라 접근성이다. 경매물건이 실제 거주 목적이든, 임대 목적이든 교통은 핵심 요소다. A씨는 직접 도보로 지하철역까지 이동해 거리를 측정하며, 주요 편의시설(마트, 약국, 병원 등)의 거리도 체크한다. 이 모든 과정을 스마트폰 지도 앱에 기록해, 나중에 입찰가 설정 시 참고 자료로 활용한다.
현장 조사 후 A씨는 ‘실사 요약표’를 작성한다. 체크리스트에는 총점이 나오며, 특정 점수 미만의 물건은 입찰 대상에서 제외된다. 그는 “아무리 저렴하게 나와도 불확실성이 높으면 입찰하지 않는다”고 말한다. 특히 권리관계에서 문제 있거나, 명도 가능성이 낮은 경우에는 수익률이 높아도 과감히 포기한다. 실전에서의 핵심은 ‘투자의 확신’이 아니라 ‘리스크 최소화’라고 A씨는 단언한다.
결론
부동산 경매는 단순히 물건을 싸게 사는 일이 아니다. 실제 현장에서는 예상치 못한 리스크, 변동성, 복잡한 절차 등이 기다리고 있다. 그럼에도 불구하고 A씨처럼 매일 일정한 루틴을 갖고 철저히 준비하는 투자자들은 꾸준한 수익을 창출하고 있다. 그의 하루는 반복되는 것처럼 보이지만, 매일 새로운 정보와 변수로 가득 차 있다. 경매에 도전하고자 하는 이들에게 필요한 것은 거창한 자본이나 특별한 정보가 아니라, 일관된 준비, 실전 감각, 분석력이다. A씨의 하루에서 우리가 배워야 할 것은 ‘성실한 루틴’과 ‘냉정한 판단’이다.