지진은 더 이상 특정 지역에 국한된 자연재해가 아닙니다. 특히 2016년 경주 지진과 2017년 포항 지진을 계기로 부산, 울산, 경남 지역의 내진 설계 기준과 건축물 안전성에 대한 경각심이 높아졌습니다. 그에 따라 경매시장에서도 ‘지진이력 있는 건물’에 대한 관심과 우려가 동시에 증가하고 있습니다. 부산, 울산, 경남 지역 내 실제 지진 피해 이력이 있는 건물에 대해 직접 경매에 참여한 사례를 기반으로, 낙찰 전 확인해야 할 사항, 실제 현장 조사, 낙찰 후 대응 전략 등을 실무적으로 상세히 기록합니다.
부산, 울산, 경남 지진건물의 경매 리스크 분석
부산, 울산, 경남 지역은 한반도에서 상대적으로 지진 발생 빈도가 낮았던 지역으로 인식되어 왔지만, 2016년 경주 지진(규모 5.8)과 2017년 포항 지진(규모 5.4)은 이 지역이 결코 지진으로부터 안전지대가 아님을 입증한 사건이었습니다. 특히 이 두 차례의 지진은 기존 건축물의 내진 설계 여부에 따라 피해 수준이 달랐고, 이는 경매시장에서도 ‘지진이력’이 투자 판단의 기준으로 등장하는 계기가 되었습니다. 경매시장에 나오는 부산, 울산, 경남 지역의 건물들 중 일부는 과거 지진 피해 이력이 있는 구조물로, ‘하자 건물’로 인식되거나 감정가가 크게 떨어지는 경우가 많습니다. 특히 이들 건물은 대부분 노후화된 저층 상가, 다세대주택, 일부 근생용 건물로, 2005년 이전에 준공된 건물이 많습니다. 이 시기는 본격적인 내진 설계 의무가 시행되기 전이므로, 해당 건물은 구조적 위험에 노출된 가능성이 큽니다. 실제로 필자가 참여했던 부산 북구의 한 다세대주택 경매건은 2016년 지진 발생 당시 기초 균열이 발생해 이후 일부 보강공사를 거쳤으나, 해당 이력이 현황조사서와 감정평가서에는 ‘미기재’로 남아있었습니다. 이는 낙찰자 입장에서 큰 법적·재정적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 이와 같은 하자가 기재되지 않으면, 향후 하자담보책임이나 손해배상 청구가 어려워지기 때문입니다. 부산, 울산, 경남의 지진이력 건물을 경매로 취득하려는 경우, 필수적으로 확인해야 할 자료는 다음과 같습니다. ① 건축물대장과 사용승인일, ② 내진설계 적용 여부, ③ 시공사 및 감리자 이력, ④ 주민센터 또는 구청 건축과에 보관된 건물 안전점검 자료입니다. 또한 한국지질자원연구원(KIGAM)의 지진 발생 분포도를 활용하면 과거 특정 지점에서 발생했던 지진 기록을 열람할 수 있습니다. 이처럼 단순한 외형적 하자 여부만 확인하는 것이 아니라, 법적, 구조적, 지질학적 측면에서 접근해야 하는 점이 부산, 울산, 경남 지진이력 건물 경매의 핵심 리스크입니다. 경매는 ‘하자 있는 건물’이 자주 등장하는 시장인 만큼, 특히 지진 피해 이력은 단순 하자 이상으로 향후 유지비·보수비 및 재매각 가능성까지 좌우하는 중요한 요소입니다.
현장조사에서 발견한 손상 및 구조 보강 현황
경매에 참여하기 전 필자는 해당 건물이 과거 지진 이력이 있다는 정보를 입수하고, 반드시 직접 현장을 방문하기로 결정했습니다. 감정평가서에는 외부 균열에 대한 언급이 전혀 없었지만, 현장을 확인한 결과 기초 벽체의 수직 균열, 창틀 주변 미세 균열, 건물 바닥면의 들뜸 현상 등 명백한 구조적 이상 징후가 확인되었습니다. 특히 지하주차장 벽체의 미세 균열은 보강 콘크리트를 덧대어 처리한 흔적이 있었고, 일부 하수관 주변의 침하 흔적도 관찰되었습니다. 전문가 동행 없이 이를 발견하기 어려웠을 수도 있었지만, 사전에 관련 지식과 사례를 충분히 숙지하고 간 덕분에 ‘감정서상 누락된 리스크’를 실제로 확인할 수 있었습니다. 이후 필자는 해당 지자체 건축과에 문의해 건물의 안전점검 기록을 열람하였고, 2016년 지진 이후 간이점검이 진행되었음을 확인했습니다. 이 점검 보고서에는 “기초 하중에는 이상 없음”이라는 문구가 포함되어 있었지만, 이는 간이 진단일 뿐 구조 안전성을 완전히 보장하는 내용은 아니었습니다. 더욱이 추가 보강공사나 정밀진단에 대한 기록은 존재하지 않았고, 소유자 측도 당시 하자에 대해 공식적인 민원 접수나 정비계획을 이행하지 않은 것으로 드러났습니다. 또한 이 건물은 감정평가서에 ‘일부 리모델링 공사 진행 중’으로 기재되어 있었지만, 실제로는 철거를 위한 내부 해체가 시작된 상태였습니다. 이는 명백한 허위 또는 부정확한 기술로, 낙찰자가 현장을 확인하지 않았다면 오판할 수 있는 위험 요소였습니다. 현장조사 중 또 하나 중요한 포인트는 주변 주민과의 인터뷰입니다. 인근 세입자 및 소상공인들과 대화를 나눈 결과, “지진 이후 외벽 타일이 대거 떨어졌었다”, “한동안 공실이 계속됐다”는 증언을 확보할 수 있었고, 이를 통해 향후 임대수익이 불안정할 수 있다는 예측도 가능했습니다. 경매는 서류만으로 판단할 수 없는 시장입니다. 특히 건물 상태에 대한 서면정보가 제한적일 경우, 직접 현장을 방문하고 눈으로 보고 귀로 듣는 것이 가장 강력한 정보 수집 방식입니다. 지진이력 건물은 특히 이 점이 강조되며, 손상 부위, 보수 흔적, 주민 증언 등은 감정평가 이상의 신뢰할 만한 근거로 작용할 수 있습니다.
지진이력 건물 낙찰 후 대응 전략
해당 건물은 경쟁률이 낮아 감정가 대비 약 30% 저렴하게 낙찰되었습니다. 많은 투자자들이 지진이력과 감정서 누락 문제로 입찰을 포기했기 때문입니다. 그러나 필자는 이를 기회로 삼아, 낙찰 이후 법적·기술적 리스크를 체계적으로 관리하기로 결정했습니다. 우선, 낙찰 직후 가장 먼저 진행한 일은 ‘구조안전 정밀진단’ 의뢰였습니다. 전문 구조기술사에게 의뢰하여 기초, 기둥, 보, 벽체에 대한 하중분석 및 내진 성능 평가를 받았고, 진단 결과는 ‘경미한 균열 있으나 구조적 안정성 확보 가능’으로 나왔습니다. 이는 추후 매각 또는 임대 시 신뢰 자료로 활용하기 위해 반드시 필요한 조치였습니다. 두 번째는 건물 외부 마감재 교체 및 보수입니다. 지진 당시 외벽의 일부 타일이 손상된 흔적이 있었고, 이에 따라 미관 및 안전성 확보를 위해 타일 전체를 제거하고 외단열 시스템으로 리모델링을 진행했습니다. 해당 공사는 자재비와 인건비를 포함해 약 1500만 원이 소요되었으나, 결과적으로 임대 시 신뢰도를 크게 높일 수 있었습니다. 세 번째는 임차인 모집 전략의 변경입니다. 당초 계획은 원룸 다가구 임대였으나, 안전에 민감한 임차인이 많다는 것을 고려해, 근린생활시설 또는 창고 용도로 전환 가능한 부분을 확인하고 일부 호실을 리모델링해 소형 창고용 임대공간으로 활용하였습니다. 이처럼 용도 다변화를 통한 공실 리스크 회피는 지진이력 건물의 안정적 운영을 위한 중요한 전략입니다. 마지막으로 법률적 리스크 방어를 위해, 낙찰 직후 변호사와 계약서를 재정비하고, 임차인과의 계약서에도 ‘건물 상태에 대해 충분히 고지하였음’을 명시하였습니다. 이는 향후 분쟁을 예방하기 위한 선제적 대응이자, 투자자로서의 최소한의 안전장치였습니다. 낙찰 이후의 모든 대응 전략은 결국 ‘정보의 비대칭성’에서 발생할 수 있는 리스크를 최소화하기 위한 과정입니다. 특히 지진이력 건물은 건물 자체의 하자 외에도 지역사회 인식, 임대 수요, 금융기관 평가 등 복합적 리스크가 작용하기 때문에, 낙찰자는 입찰 전뿐 아니라 낙찰 후에도 지속적인 관리와 대응 전략을 갖추어야 합니다.
결론
부산, 울산, 경남 지역의 지진이력 건물 경매는 그 자체로 복합적인 리스크를 내포하고 있지만, 동시에 충분한 정보와 분석, 사전조사, 사후 대응 전략을 갖춘 투자자에게는 큰 기회를 제공할 수 있습니다. 단순한 감정평가서나 현황조사서에 의존하지 말고, 실제 지자체 기록, 구조 진단, 주민 증언 등 현장 중심의 정보를 확보하는 것이 필수입니다. 또한 낙찰 후에는 보수·진단·임대 전략을 종합적으로 수립해 리스크를 관리해야 하며, 이 모든 과정은 결국 경매 투자의 본질인 ‘리스크 속의 기회’를 현실화하는 과정입니다.