도심지 다세대 주택이나 빌라에서 흔히 발생하는 문제 중 하나가 '복도 확장'이다. 공동 복도는 공용공간임에도 불구하고, 일부 소유자가 이를 사적으로 점유하여 주거공간처럼 사용하는 경우가 종종 발생한다. 특히, 부동산을 낙찰받은 경우 이러한 확장구간이 전(前) 소유자에 의해 불법 점유된 상태라면, 이를 어떻게 해결하고, 어떤 절차를 통해 명도 할 수 있는지가 중요하다. 본 글에서는 빌라 복도 확장구간이 불법적으로 사용된 사례를 중심으로, 낙찰자가 겪을 수 있는 법적 문제와 실제 명도 절차를 구체적으로 분석하고, 실무에서 유용한 대응 방안을 제시하고자 한다.
빌라 복도 확장과 불법점유의 법적 성격
빌라 복도는 법적으로 '공용부분'에 해당하며, 소유권이 특정인에게 귀속되지 않고 입주자 전원의 공유물로 간주된다. 그럼에도 불구하고 일부 소유자는 자신이 사용하기 편하도록 복도를 확장하여 창고나 신발장, 때로는 주거공간으로 사용하는 경우가 많다. 이러한 행위는 대체로 불법이며, 특히 건축법 및 주택법의 관점에서 명백한 위반에 해당할 수 있다. 빌라 복도 확장 구간을 낙찰받은 경우, 해당 공간이 전소유자 또는 점유자에 의해 무단 점유되어 있다면 명도 이전에 반드시 법적 지위를 파악해야 한다. 특히 등기부상 해당 공간이 개별 소유자의 전유 부분으로 등록되어 있지 않은 경우, 이 구간은 명백한 공용 부분으로 간주되며, 불법 점유가 성립된다. 이와 관련하여 대법원은 여러 판례를 통해 다음과 같은 입장을 유지하고 있다. 첫째, 복도와 같은 공용부분의 무단 점유는 민법 제214조에 따라 공유자의 방해배제청구 대상이 되며, 둘째, 이는 형사상으로도 ‘무단 점유’ 또는 ‘건축법 위반’으로 처벌 가능하다. 즉, 단순히 민사적 분쟁이 아닌 형사적 대응도 병행될 수 있는 사안이다. 또한, 이러한 복도 확장은 화재 시 대피를 방해하는 등 안전 문제를 유발하기 때문에, 관할 구청이나 소방서의 행정조치 대상이 되기도 한다. 실무적으로는 지자체에서 불법 구조물로 판단할 경우 자진철거 명령이 내려질 수 있으며, 이를 이행하지 않으면 강제철거나 이행강제금 부과로 이어질 수 있다. 문제가 되는 점은, 이러한 복도 확장이 수십 년 동안 유지되어 왔다면, 점유자는 '시효취득'을 주장할 수도 있다는 점이다. 그러나 공용 부분은 시효취득의 대상이 될 수 없다는 것이 판례의 일관된 입장이다. 따라서 전소유자가 복도 확장 구간을 점유하고 있다고 하더라도, 해당 점유는 적법한 권리로 인정되지 않는다.
전소유자의 점유가 지속될 경우의 대응 전략
부동산 경매로 빌라를 낙찰받은 이후에도 전소유자가 복도 확장 구간을 계속 점유하고 있다면, 낙찰자는 이에 대한 적극적인 대응이 필요하다. 특히 전소유자가 해당 구간이 ‘자신의 권리’라고 주장하거나, 사용을 계속하는 경우라면 단순한 협상만으로는 해결이 어렵다. 첫 번째 대응 방법은 ‘명도소송’이다. 전소유자가 퇴거를 거부할 경우, 낙찰자는 법원에 인도청구 또는 명도소송을 제기하여 강제집행을 신청할 수 있다. 이때 핵심은 해당 공간의 법적 지위를 명확히 하는 것이다. 만약 해당 확장 구간이 등기부상 전유 부분이 아니라면, 이는 명백한 무권리자의 점유로 간주되어, 소송에서 유리한 고지를 점할 수 있다. 두 번째는 ‘형사고발’이다. 전소유자의 행위가 악의적이거나 반복적인 경우, 무단 점유에 따른 건축법 위반 혹은 업무방해 등의 혐의로 고발이 가능하다. 특히 복도 확장이 주민들의 통행을 방해하거나, 화재 대피에 지장을 주는 구조라면, 공공안전 차원에서 형사 처벌이 유력해질 수 있다. 세 번째는 ‘행정기관에의 신고’다. 관할 구청, 소방서 등에 불법 증축 및 구조물 설치에 대한 민원을 제기함으로써, 행정차원의 자진철거 또는 행정대집행을 유도할 수 있다. 실무적으로 이 방법은 가장 빠르고 비용이 적게 드는 방식이 될 수 있다. 그러나 명도 과정에서 중요한 것은, ‘정확한 권리조사’와 ‘법적 근거 수집’이다. 예를 들어, 감정평가서나 건축도면, 입주자대표회의의 확인서, 기타 관리단 규약 등은 해당 공간이 전유인지 공용인지 판단하는 데 매우 중요한 자료가 된다. 전소유자가 이의 제기를 하는 경우에도 이 같은 자료를 통해 주장을 반박할 수 있다. 마지막으로, 실제 점유가 지속되는 경우에는 집행관을 통한 강제집행 절차를 진행해야 한다. 이 경우 사전 통지 및 경고를 충분히 거친 후 법원의 허가를 받아야 하며, 현장에서는 집행관이 입회한 가운데 철거 및 명도를 실행하게 된다. 강제집행 이후에도 해당 구조물의 원상복구가 필요할 수 있으며, 이때 복구 비용은 원칙적으로 불법 점유자인 전소유자가 부담하게 된다.
명도절차 진행 시 유의사항과 실무 팁
빌라 복도 확장 구간의 불법 점유 문제는 법리적인 접근도 중요하지만, 실제 명도 절차에서 발생하는 실무적인 변수에 대한 이해도 필요하다. 특히 전소유자가 고의적으로 명도 절차를 지연시키거나, 점유 상태를 은폐하는 경우가 많기 때문에, 낙찰자는 단계별 대응 전략을 준비해야 한다. 첫 번째로 유의할 점은 ‘사전 내용증명 발송’이다. 명도소송에 앞서, 내용증명을 통해 퇴거 요청을 공식적으로 전달해야 한다. 이 서신에는 점유의 불법성, 법적 근거, 명도 요청 기한 등이 명시되어야 하며, 발송 후에는 그 사본과 등기부 수령증을 반드시 보관해야 한다. 이는 추후 소송에서 ‘적극적 협의 시도’를 입증하는 증거가 된다. 두 번째는 ‘현장 사진 및 증거자료 확보’다. 확장된 복도 구조물의 사진, 전소유자가 사용하는 모습, 해당 공간의 구조적 변화 등을 사진이나 영상으로 남겨 두면, 점유의 실질성과 불법성을 입증하는 데 큰 도움이 된다. 또한, 건축사무소 등을 통해 당시 설계도면과 인허가 현황을 확보하는 것도 중요하다. 세 번째는 ‘입주민 및 관리사무소와의 협조’다. 다세대 주택이나 빌라에서는 관리사무소나 입주자 대표회의의 확인이 중요한 자료가 될 수 있다. 특히 해당 구간이 공용부분이라는 사실을 증명하는 확인서를 받는다면, 법적 대응에서 매우 유리한 입장에 설 수 있다. 네 번째는 ‘법원 절차에 대한 충분한 이해’다. 명도소송은 단순히 승소하는 것보다, 이후의 강제집행까지 고려한 절차적 완결성이 중요하다. 판결문 확보 후 일정 기간 내에 집행문 부여를 신청하고, 집행관 배정을 요청하는 등의 절차를 정확히 밟아야 하며, 해당 절차는 일정 시간 소요될 수 있기 때문에 사전 일정 관리가 필요하다. 마지막으로, ‘추가 비용 및 손해배상 청구’도 고려해야 한다. 불법 점유로 인해 발생한 금전적 손실, 예를 들어 임대 수익 상실, 구조물 철거 비용, 법률대리인 비용 등은 민사상 손해배상 청구로 이어질 수 있다. 이는 명도소송과 병행하거나, 별도의 민사소송으로 제기할 수 있으며, 전소유자의 책임을 명확히 하는 방법이 된다. 이러한 실무 팁을 기반으로 한 체계적인 대응은 단순한 명도 이상의 효과를 가져올 수 있으며, 향후 유사 사례 발생 시에도 중요한 기준점을 마련해준다.
결론
빌라 복도 확장 구간이 전소유자에 의해 불법 점유된 경우, 낙찰자는 단순히 물건을 인수한 것을 넘어서 권리 보호와 공간 확보를 위한 적극적인 조치를 취해야 한다. 공용공간의 불법 점유는 명백한 법 위반이며, 이에 대한 명도는 민사, 형사, 행정 등 다방면에서 접근할 필요가 있다. 사전 권리 분석, 법적 근거 수집, 절차 이해를 바탕으로 한 명확한 대응만이 낙찰자의 실질적인 권리 행사를 가능하게 만든다. 지금 바로 현장 확인과 법률 검토를 시작하자.