상가 낙찰은 많은 투자자들에게 매력적인 수익 창출의 기회를 제공합니다. 그러나 간과하기 쉬운 법적 리스크가 동반될 수 있다는 점에서 주의가 필요합니다. 특히 ‘불법 증축’된 구조물이나 무허가 시설을 포함한 상가의 낙찰은, 낙찰 이후 예기치 못한 철거명령이나 행정처분으로 이어질 수 있습니다. 실제로 상가 건물 내 불법 증축된 식당을 낙찰받은 이후, 보건소로부터 철거명령을 받은 사례를 중심으로, 낙찰 전 반드시 확인해야 할 사항들과 위법 건축물에 대한 법적 책임, 실질적 피해를 줄일 수 있는 대응 방안을 살펴보겠습니다.
낙찰 전 불법증축 확인의 중요성
상가 건물 내 불법 증축 식당을 낙찰받기 전, 반드시 확인해야 할 핵심은 해당 시설의 ‘합법성’ 여부입니다. 경매물건 정보에는 일반적으로 불법 여부가 상세히 명시되지 않기 때문에, 낙찰자는 별도로 건축물대장과 토지이용계획확인서, 도시계획조서 등을 조회하여 확인해야 합니다. 특히 다중이용시설로 분류되는 식당은 위생, 건축, 소방 등 다양한 인허가 기준이 적용되므로, 그 중 하나라도 미비할 경우 보건소 또는 시청으로부터 철거 명령을 받을 수 있습니다. 해당 사례에서 낙찰자는 대로변 1층 상가를 경매를 통해 취득하였으나, 건물 내부에 무단으로 증축된 주방공간과 별도의 창고시설이 있었던 것으로 확인되었습니다. 이 부분은 건축물대장에는 등재되어 있지 않았고, 최초 건축허가와도 일치하지 않는 구조였습니다. 낙찰자는 이를 인지하지 못하고 낙찰받은 후 사업자등록과 영업신고를 시도했으나, 관할 보건소에서는 불법 증축 부분이 위생 기준에 맞지 않으며, 건축법상 위반이라는 이유로 영업신고를 거절하고 해당 부분의 철거를 명령하였습니다. 이와 같은 상황은 경매 과정에서 해당 공간이 ‘합법적으로 사용 중인 영업장’으로 오해될 가능성이 높은 경우에 자주 발생합니다. 특히 낙찰 전 현장을 직접 방문하여도, 기존 임차인이 정상적으로 영업하고 있다면 구조물의 불법성을 파악하기 어렵습니다. 이러한 리스크를 방지하기 위해서는 반드시 해당 자치단체의 건축과나 민원실을 통해 이력 확인을 요청해야 하며, 필요시 변호사나 감정평가사의 자문을 받는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 또한 불법 증축은 단순한 인허가 문제를 넘어서, 추후 화재 발생 시 인명피해 및 보험금 지급에도 영향을 줄 수 있으므로, 장기적으로 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 결국, 투자자 입장에서는 철저한 사전 조사와 서류 검토가 그 어떤 수익성 지표보다도 우선되어야 한다는 교훈을 남기는 사례입니다.
보건소 철거명령 절차와 법적 근거
보건소에서의 철거명령은 단순한 행정적 조치가 아닌, 행정법상의 강제력을 수반하는 절차입니다. 실제로 보건소는 영업신고 전 현장실사를 통해 시설 구조가 식품위생법상 요건을 충족하는지를 점검하며, 위법 사항이 발견될 경우 관련 법령에 따라 강력한 제재를 가할 수 있습니다. 해당 사례에서 철거명령이 내려진 주된 근거는 「건축법」 제14조와 「식품위생법」 제36조였습니다. 보건소는 관할 시청 건축과와 협조를 통해 건축물의 원형 복원을 명령할 수 있으며, 위반 시 이행강제금 또는 고발 조치가 이뤄집니다. 특히 음식점의 경우, 위생 기준 위반뿐 아니라 조리공간의 안전성, 환기시설, 하수 처리시설 등의 설치 여부도 기준에 포함됩니다. 이 기준에 맞지 않거나 신고 없이 설치된 구조물은 즉시 철거 대상이 됩니다. 문제는, 이러한 철거명령이 낙찰자에게 직접적인 손실로 이어진다는 점입니다. 보통의 경우, 불법 구조물 설치는 기존 소유자 혹은 임차인의 책임입니다. 그러나 경매를 통해 소유권을 이전받은 경우, 불법 건축물의 관리책임은 새로운 소유자에게 귀속됩니다. 이는 대법원 판례에서도 수차례 확인된 바 있으며, 경매 매각 이후 해당 건물의 불법성을 사유로 제기되는 법적 분쟁에서 낙찰자가 책임을 면하기 어려운 구조입니다. 철거명령은 일정한 유예 기간을 두고 이행 통지를 하며, 이행하지 않을 경우 지자체가 직접 철거를 진행한 뒤 강제집행비용을 청구할 수 있습니다. 이러한 절차는 행정절차법에 의거하여 진행되며, 통지서 송달 후 15일 이상의 유예기간을 두는 것이 일반적입니다. 낙찰자는 그 기간 내에 자진 철거를 하거나, 이의신청 및 행정심판을 제기해야 하는데, 현실적으로 불복 절차에서 승소하기란 매우 어렵습니다. 따라서 경매 투자를 계획하고 있다면, 단순히 낙찰가 대비 시세 차익만을 고려해서는 안 되며, 관련 행정기관의 인허가 기준까지 면밀하게 분석하는 법적 감각이 필요합니다.
불법시설 낙찰 시 대응 전략
만약 불법 구조물이 포함된 상가를 낙찰받았다면, 첫 번째 대응은 ‘현황 파악’입니다. 철거 대상이 되는 구조물이 정확히 어디이며, 어떤 법령 위반 사항이 있는지를 파악해야 하며, 이를 위해서는 건축사나 전문가의 현장 점검이 필요합니다. 이 과정에서 위반 사항이 경미하다면 사후 허가를 통한 양성화가 가능할 수도 있습니다. 하지만, 대부분의 지자체는 무단 증축에 대해 허가를 내주지 않기 때문에 현실적인 대안은 철거밖에 없는 경우가 많습니다. 이 사례의 경우에도 낙찰자는 변호사를 통해 사후 허가 가능성을 타진하였으나, 지자체는 “기존 주방 및 창고 시설은 도로 경계선 침범과 방화구역 훼손 등 중대한 위법사항을 포함하고 있어 양성화가 불가하다”는 입장을 밝혔습니다. 이에 따라 철거 외에는 방법이 없었으며, 낙찰자는 수천만 원의 추가 철거비용을 부담해야 했습니다. 또한, 기존 임차인이 영업 중이었다면, 이와 관련한 임대차보호법 적용 여부와 임차인의 원상복구 책임 여부도 검토해야 합니다. 법적으로는 임차인이 설치한 구조물의 불법성이 입증된다면, 소송을 통해 철거비를 청구할 수 있으나, 실제로는 원상복구 책임에 대한 입증이 어려워 낙찰자가 전액 부담하는 경우도 많습니다. 이러한 사태를 방지하기 위해 법률 전문가와 감정평가사, 건축사를 낙찰 전부터 컨설팅 파트너로 활용하는 것이 중요합니다. 또한, 불법 여부가 의심되는 물건은 사전에 ‘입찰포기’ 하는 것이 최선의 리스크 회피 전략일 수 있습니다. 아무리 저렴한 낙찰가라도, 불법성으로 인해 철거 및 원상복구 비용이 발생한다면 수익성은 물론 원금 손실까지도 발생할 수 있습니다. 궁극적으로 중요한 것은, 낙찰 대상이 되는 부동산이 단순한 ‘가격’ 이상의 문제를 내포하고 있을 수 있으며, 그 안에 숨겨진 법적 리스크를 간과하지 않는 투자자가 되어야 한다는 점입니다. 합법적이고 투명한 정보 확인이 선행되지 않는다면, 경매는 기회가 아닌 위기의 출발점이 될 수 있습니다.
결론
상가 경매는 수익성 높은 투자 방식이지만, 불법 구조물로 인해 예기치 못한 철거명령이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다. 철저한 사전조사와 현장 확인, 전문가의 자문을 통해 불필요한 리스크를 사전에 차단하는 것이 무엇보다 중요합니다. 낙찰 전에 반드시 법적 허가 여부를 확인하세요.