2025년 현재, 고령화와 부동산 자산 집중 현상으로 인해 상속세 이슈가 자산가들 사이에서 큰 관심사로 떠오르고 있다. 상속세 부담을 줄이기 위한 다양한 전략 중, 부동산 경매를 활용한 사례가 꾸준히 늘고 있는 상황이다. 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있을 뿐 아니라, 일부 자산 이전 전략에서 유리하게 작용할 수 있어 상속 전 자산 재배치에 활용된다. 이 글에서는 상속세 회피 또는 절세를 목적으로 부동산 경매를 어떻게 활용할 수 있는지를 절세 전략, 최적의 투자 시기, 법적 유의사항 세 가지 측면에서 구체적으로 분석해본다.
1. 절세 전략: 상속세 줄이기 위한 경매 활용법
부동산 경매를 통해 상속세 부담을 줄이려는 전략은 단순한 ‘싼 가격에 매입’ 이상의 의미를 지닌다. 상속세는 과세 기준가, 공시지가, 그리고 실거래가에 따라 계산되는데, 경매는 일반 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있다는 점에서 과세 기준을 낮추는 데 유리한 구조다. 자산가들은 이를 활용해 사전 증여 또는 자녀 명의의 부동산 취득을 통해 상속 시점에서 과세표준을 낮추는 방법을 고려한다.
예를 들어, 부모 세대가 사망하기 전 자녀 명의로 부동산을 경매 낙찰받도록 유도할 경우, 해당 부동산은 상속재산이 아닌 별도 자산으로 분류된다. 물론 이는 명의신탁 등의 문제와 관련될 수 있으므로 자금 출처에 대한 명확한 입증이 전제되어야 한다. 또한 사전 증여를 통한 절세 전략도 병행 가능하다. 일정 기간 이상 보유한 부동산의 경우, 상속세 대신 증여세로 과세되며, 증여 공제 혜택까지 받을 수 있기 때문이다.
한 가지 중요한 포인트는 ‘공시가 반영 시점’이다. 경매 낙찰가는 시세보다 저렴하지만, 세금은 공시지가 또는 감정가를 기준으로 산정되기 때문에, 이를 잘 활용해야 한다. 특히 부동산 경매에서 낙찰가가 공시가보다 낮을 경우, 이 점을 절세 수단으로 적극 활용할 수 있다.
또한 자녀가 경매로 낙찰받은 부동산을 임대하거나 장기 보유할 경우, 향후 양도세 측면에서도 절세가 가능하다. 종합소득세 과세 기준을 넘지 않는 범위 내에서 임대수익을 분산시키는 것도 가족 단위 자산관리에서 유용하다. 이러한 전략은 단기적 시세차익보다는 중장기적 자산 이전과 세금 최소화 목적에 적합하다.
요약하자면, 경매는 상속세 절감을 위한 수단으로 사용할 수 있으나 단순한 가격 메리트보다 법적 절차, 보유 기간, 명의 구조 등 여러 요소를 전략적으로 결합해야 효과를 극대화할 수 있다.
2. 투자 시기: 상속 전 자산 재배치 타이밍과 경매 활용
상속세 회피를 목적으로 부동산 경매를 활용하기 위해서는 무엇보다 ‘타이밍’이 중요하다. 상속은 사망이라는 예측 불가능한 변수와 맞물려 있기 때문에, 자산가들은 생전 자산 재배치를 미리 계획하고 실행하는 경우가 많다. 특히 2025년 기준으로 고령 인구 증가와 함께 부동산 자산이 집중되어 있는 부모 세대의 상속 대비 수요는 더욱 커지고 있다.
이때 부동산 경매는 자산 재구성 수단으로 활용될 수 있다. 예를 들어 부모 명의의 고가 부동산을 정리하고, 자녀 명의 또는 제3자 명의로 경매를 통해 소형 부동산을 분산 취득하는 방식이다. 이 과정에서 자산 총액이 축소되어 보이게 되는 효과와 함께 상속세 과세 대상 재산이 줄어드는 효과가 동시에 발생할 수 있다.
또한 사전 증여 시점과 경매 낙찰 시점을 전략적으로 설정하면, 향후 상속 시점에서의 과세 대상 자산 규모를 줄일 수 있다. 특히 증여세는 과세 기준이 상속세보다 유리한 경우가 많기 때문에, 자녀 명의로 부동산을 낙찰받고 일정 기간 보유 후 증여로 전환하는 등의 방법도 고려해볼 수 있다.
투자 시기로서도 2025년은 부동산 시장이 다소 안정세로 접어드는 흐름에 있다. 이는 경매시장에서도 낙찰가율이 과거 대비 낮아지는 구간이며, 수익성보다는 절세 목적의 장기 보유 전략이 유리한 시점이라 할 수 있다. 특히 금리 상승기 이후 실수요자 중심의 시장 재편은 경매 시장에서의 소형, 저가 물건 비중을 확대시키는 흐름으로 이어지고 있다.
결국 상속세를 절감하기 위한 경매 활용은 단기 시세차익을 위한 일반적인 경매 투자와는 결이 다르다. 보다 보수적인 시각에서 자산을 분산하고, 일정한 시기적 전략에 따라 거래를 설계해야 하며, 시점 선정과 명의 구조 설계가 절세 효과의 핵심이 된다.
3. 법적 유의점: 상속세 절세와 조세 회피 사이의 경계
상속세를 줄이기 위한 경매 활용 전략이 실전에서 유용한 것은 사실이나, 모든 전략은 철저하게 법적 테두리 안에서 이뤄져야 한다. 특히 국세청은 명의신탁, 편법 증여, 고의적 자산 분할 등의 행위를 조세 회피로 간주하고 적극적으로 대응하고 있다.
첫 번째로 유의해야 할 부분은 ‘명의신탁’ 문제다. 예를 들어 부모가 자녀 명의로 부동산을 낙찰받게 하면서 실제 자금은 부모가 부담했다면, 이는 명의신탁으로 간주될 수 있고 과징금 부과 및 소유권 이전 무효 소송으로까지 이어질 수 있다. 이에 따라 자금 출처를 명확히 하고, 실제 자녀 자금으로 입찰하고 낙찰받는 절차가 중요하다.
두 번째는 시세보다 낮은 금액으로 부동산이 거래될 경우 국세청은 이를 시가보다 낮은 거래로 판단하여 증여세를 과세할 수 있다. 경매의 경우 감정가와 낙찰가 간 괴리가 크기 때문에 이를 악용하려는 시도가 빈번하며, 이에 대해 세무당국은 감정평가액, 공시지가, 주변 실거래가 등을 기준으로 보정과세를 시행한다.
또한 상속 전 자산 이전의 시점에 따라 10년 내 증여가 상속재산에 포함되는 경우도 있다. 이를 ‘사전증여 추정제도’라고 하며, 생전에 증여한 재산이라 하더라도 10년 이내에는 상속재산으로 간주되어 다시 과세될 수 있다. 이에 따라 상속 목적의 경매 활용은 최소 10년 이상의 계획이 요구된다.
세 번째 유의점은 ‘우회 거래’에 대한 의심이다. 예컨대 특정 가족 구성원이 경매를 통해 다른 가족 소유 부동산을 간접적으로 낙찰받거나, 거래가 반복되는 경우 탈세 목적의 구조로 간주될 수 있다. 이 경우 부당한 조세 회피로 인한 법적 제재가 불가피하다.
정리하자면, 상속세 회피를 위한 경매 활용은 반드시 세법과 민법, 국세청의 과세 기준에 부합하는 범위 내에서 이루어져야 하며, 전문가의 자문을 통해 합법적 구조로 전략을 구성하는 것이 필수적이다. 특히 고액 자산가일수록 단순히 낙찰가만이 아니라 명의, 보유 기간, 실거주 여부 등 복합적인 요소를 고려한 설계가 중요하다.
결론
2025년 현재, 상속세 부담은 고령 자산가들에게 현실적인 고민이다. 그만큼 다양한 절세 전략이 등장하고 있으며, 부동산 경매는 그중에서도 실무에서 활용도가 높은 수단으로 평가된다. 하지만 절세와 조세 회피는 엄연히 구분되는 개념이며, 경매를 활용한 전략 역시 법적 한계를 명확히 이해한 상태에서 설계되어야 한다. 전략적 시기 설정, 명의 구조, 과세 기준을 정확히 분석하고 실행한다면 경매는 단순한 투자 수단을 넘어, 합법적 자산 승계의 도구가 될 수 있다. 상속을 앞두고 있다면 지금이 자산 구조를 다시 설계해볼 가장 좋은 시점이다.