부동산 경매에서 상수도가 미연결된 상태의 건물을 낙찰받는 경우, 이후 상수도 인입 공사비가 낙찰자에게 전가되며 예상치 못한 부담이 발생하는 사례가 늘고 있습니다. 상수도 미연결 상태는 감정평가서나 현황조사서에서 충분히 확인 가능한 항목임에도 불구하고, 낙찰 이후 민원 또는 행정 처분에 의해 뒤늦게 문제가 발생하는 경우가 많습니다. 특히 기존 소유자나 임차인이 상수도와 관련된 시설을 무단 사용하거나, 별도 배관을 통해 인근 상가에서 물을 끌어다 쓴 이력이 있는 경우, 낙찰자는 공사비용 외에도 법적 분쟁까지 겪게 될 수 있습니다. 상수도 미연결 부동산 낙찰 이후의 대표적인 공사비 전가 사례, 행정처분 및 소송 사례, 사전 확인 및 대응 방안을 중심으로 상세히 분석합니다.
상수도 미연결 건물의 법적 현황과 책임 귀속
‘상수도 미연결’ 상태는 해당 건축물이 공공 상수도 시스템에 물리적으로 연결되지 않은 상태를 의미하며, 그 자체로 불법은 아닐 수 있지만, 법적, 행정적 리스크가 매우 높은 요소입니다. 상수도법 및 수도사업법에 따르면, 일정 규모 이상의 건축물은 준공 당시 상수도 시설과의 연결이 의무화되어 있으나, 과거 건축물의 경우 예외적으로 자가시설 또는 우회 급수 방식이 허용된 경우도 있습니다. 문제는 이러한 건물이 경매로 거래되었을 때, 현 소유자, 즉 낙찰자가 그 모든 ‘미이행 상태’를 인수하게 된다는 데 있습니다. 대표적인 사례로, 지방의 한 단독주택 낙찰자 A 씨는 감정평가서상 ‘수도 미연결, 별도 급수’라는 기재를 확인하였으나, 별다른 문제의식 없이 입찰하였습니다. 낙찰 후 인근 상가에서 몰래 연결된 수도관이 절단되자, 지자체로부터 ‘정식 상수도 연결 공사 이행 명령’을 통보받고, 수백만 원에 달하는 인입공사 비용을 전액 자비로 부담하게 되었습니다. 법적 관점에서 이러한 부담은 ‘낙찰자의 고유 책임’으로 귀결되는 것이 일반적입니다. 민사집행법상 경매는 ‘있는 그대로의 상태’를 기준으로 물건을 매각하는 제도이기 때문에, 물건의 하자나 불완전한 상태는 원칙적으로 낙찰자가 감수해야 합니다. 상수도 미연결 역시 건축물의 ‘상태’ 중 하나로 간주되며, 감정평가서에 명시되었거나, 낙찰자가 사전 확인할 수 있었던 경우라면 매도인 또는 법원에 책임을 묻기 어렵습니다. 다만 예외적으로, 지자체나 수도사업소가 상수도 공급 의무를 위반한 경우에는, 행정 소송 또는 행정심판을 통해 일정 부분 책임 분담을 요구할 수 있습니다. 예를 들어 상수도 본관이 인접 도로에 있음에도 불구하고, 연장 가능 여부를 부당하게 거부하거나, 연결 신청 자체를 방기한 경우, 해당 공공기관에 일부 배상 책임이 인정될 여지가 있습니다. 이처럼 상수도 미연결 상태는 단순한 설비 미비가 아니라, 경매 후 현실적 비용 부담과 법적 책임이 전가되는 중요한 요소이므로, 입찰 전 반드시 해당 건물의 상수도 사용 상태, 인입 가능 여부, 지자체와의 협의 진행 상황 등을 확인해야 합니다. 확인 방법으로는 감정평가서 검토, 상수도사업소 민원 질의, 현장 방문 및 배관 확인 등이 있으며, 특히 ‘건축물대장상 사용승인일 당시 급수 방식’이 핵심 확인 자료입니다.
공사비 분쟁 사례와 낙찰자 부담 현실
상수도 미연결 건물을 낙찰받은 후, 상수도 인입공사 비용이 낙찰자에게 전가된 대표적인 분쟁 사례는 전국적으로 꾸준히 발생하고 있으며, 이 중 일부는 민사소송으로까지 번지고 있습니다. 특히 공사 범위가 도로 굴착, 본관 연장, 계량기 설치 등으로 확대되면서 공사비용이 1,000만 원 이상으로 커지는 경우도 많습니다. 서울 강동구의 한 빌라를 낙찰받은 B 씨는 해당 건물 1층에 상가 임차인이 운영하던 커피숍이 자가 급수 펌프로 지하수 또는 인근 빌라에서 물을 끌어다 쓰던 사실을 인지하지 못한 채 입찰에 참여했습니다. 낙찰 후 해당 상가 임차인은 자진 퇴거했지만, 이내 지자체로부터 ‘상수도법 위반 상태 시정 명령’을 받고, 상수도 본관까지 약 40미터의 굴착공사 및 인입공사를 자비로 진행하게 되었습니다. 총비용은 약 1,350만 원에 달했고, 이 중 일부를 이전 소유자에게 청구했으나 기각되었습니다. 이처럼 기존 소유자 또는 임차인이 불법 급수를 통해 연명해 온 건물의 경우, 낙찰자는 사실상 ‘하자를 가진 설비’를 인수받게 되는 셈입니다. 특히 급수 방식이 정상적이지 않거나, 단기 철거용 시설로 판명되면 낙찰자는 이후 수도요금, 급수불량 문제, 위생 관련 클레임 등 다양한 후속 문제까지 떠안게 됩니다. 또한 일부 지역에서는 상수도 인입공사를 ‘민간 부담 원칙’으로 규정하고 있어, 낙찰자는 해당 건물의 도로 접면 상태, 수로 위치, 상수도관 직경, 설치 가능성 등을 스스로 조사해야 합니다. 만약 본관이 지나가지 않는 도로에 접해 있는 경우, 인접 필지를 경유한 관로 설치가 필요하며, 이 경우 인근 토지 소유자와의 협의, 사용승낙 등 추가 법률문제가 발생할 수 있습니다. 이와 같은 분쟁은 단순 비용 부담을 넘어 낙찰자의 투자 수익률을 크게 훼손하며, 경우에 따라 전체 수익 모델이 무너지는 결과로 이어집니다. 따라서 입찰 전에는 예상 수익뿐 아니라 예상 ‘지출 요소’ 또한 최대한 보수적으로 산정해야 하며, 상수도 관련 내용은 그중에서도 핵심 리스크 항목으로 고려되어야 합니다.
낙찰 전후 확인사항과 리스크 회피 전략
상수도 미연결 건물을 경매로 낙찰받을 때, 낙찰자는 반드시 아래와 같은 사전 확인 절차와 전략적 대응 방안을 마련해야 합니다. 첫 번째는 ‘상수도 본관 존재 여부’입니다. 해당 필지 전면 도로 또는 인접 공공도로에 상수도 본관이 매설되어 있는지 여부를 수도사업소를 통해 확인하고, 위치도 및 도면을 확보하는 것이 중요합니다. 두 번째는 ‘급수 가능 여부에 대한 공문 회신’입니다. 수도사업소에 질의서를 정식으로 제출하고, “해당 필지로 상수도 인입이 가능한가?” “공사 가능 범위와 견적 예상 금액은 얼마인가?” 등의 항목을 명시한 후 서면 회신을 요청해야 합니다. 이는 추후 분쟁 발생 시, 공공기관의 설명 책임 여부를 입증할 수 있는 자료가 됩니다. 세 번째는 ‘현장 배관 및 건물 내 설비 점검’입니다. 건물 내부에 계량기, 급수관, 배수관이 존재하는지 여부와, 외부 배관이 콘크리트 포장에 묻혀 있는지 여부 등을 직접 확인해야 하며, 가능하다면 배관공 또는 설비 전문가와 함께 현장을 방문하는 것이 이상적입니다. 네 번째는 ‘입찰서 작성 시 유의사항’입니다. 만약 감정평가서나 현황조사서에 상수도 미연결이 명확히 기재되어 있다면, 입찰서 비고란 또는 유의사항에 ‘상수도 인입공사 비용 발생 가능성 있음’ 등을 직접 기재함으로써, 추후 법적 분쟁 시 자기 방어의 근거로 활용할 수 있습니다. 마지막은 ‘예비자금 확보 및 리스크 반영 입찰’입니다. 인입공사 비용은 통상적으로 500만 원 이상, 도로 굴착을 포함할 경우 1,000만 원 이상이 소요될 수 있으므로, 총 낙찰 예산에 이를 반영한 입찰금액 설정이 필요합니다. 특히 투자가치가 크지 않은 지방 소형 건물의 경우, 소규모 공사비가 수익률을 좌우할 수 있기 때문에 더욱 신중한 판단이 필요합니다. 결국 상수도 미연결은 단순한 설비의 문제를 넘어, 낙찰자의 실사용 권리, 위생, 행정 처분, 경제적 부담이 모두 결합된 복합 리스크입니다. 이와 같은 물건에 대해선 항상 보수적인 시각과 철저한 사전조사가 요구되며, 사후 분쟁에 대비한 문서 확보와 공문 제출도 중요한 실무 전략입니다.
결론
상수도 미연결 상태의 건물을 경매로 낙찰받을 경우, 낙찰자는 이후 상수도 인입공사 비용 전액을 부담할 가능성이 높으며, 이는 예상 수익률에 중대한 영향을 미칩니다. 특히 상수도 본관이 없거나, 타 필지를 경유한 인입이 필요한 경우에는 추가 협의와 비용이 발생하게 되므로, 반드시 수도사업소 질의, 배관 현황 확인, 공사비 추정 등의 절차를 선행해야 합니다. 감정평가서의 한 줄 ‘상수도 미연결’이 낙찰자의 수천만 원 손실로 이어질 수 있다는 점을 인식하고, 리스크를 반영한 보수적인 입찰 전략이 무엇보다 중요합니다.