부동산 경매 과정에서 낙찰자가 직면하게 되는 주요 리스크 중 하나는 ‘선순위 전세권’의 존재입니다. 특히 전세권이 설정된 부동산을 낙찰받는 경우, 낙찰대금과는 별도로 전세금 반환 책임이 낙찰자에게 전가될 수 있어 큰 부담이 됩니다. 그러나 이러한 상황에서도 선순위 전세권자와의 원만한 협상을 통해 비용을 최소화하거나 전세권을 소멸시키는 데 성공한 사례들이 존재합니다. 선순위 전세권자와의 협상이 필요한 이유부터, 실제 성공 사례, 그리고 협상 과정에서 주의해야 할 실무 전략까지 상세히 살펴보겠습니다.
선순위 전세권 협상이 중요한 이유
선순위 전세권은 경매 입찰자에게 가장 큰 법적 위험 중 하나입니다. 전세권은 일반적인 임차권과 달리 등기부등본상 명시되어 있는 물권으로서, 해당 전세금은 경매를 통해서도 보호되는 권리입니다. 즉, 선순위 전세권이 설정된 경우, 해당 권리는 경매로도 소멸되지 않으며, 낙찰자는 그 전세금을 인수해야 할 수 있습니다. 이 때문에 낙찰자가 실제로 소유권을 확보하더라도, 전세금을 돌려주지 않는 한 점유권을 넘겨받지 못할 위험에 처할 수 있습니다. 가장 큰 문제는 선순위 전세권자의 태도입니다. 전세권자는 본인의 권리를 주장하며, 별다른 협의 없이 전세금 전액을 반환받기 전에는 퇴거하지 않겠다는 입장을 고수하는 경우가 많습니다. 반면 낙찰자는 이미 낙찰대금을 지불한 상태에서 전세금까지 부담하게 되면 이중의 비용을 지게 되므로, 투자 수익률이 급감하게 됩니다. 이러한 상황에서 유일하게 낙찰자가 활용할 수 있는 방법이 바로 ‘협상’입니다. 협상을 통해 전세권자의 전세금을 조정하거나, 협의 하에 일정 금액을 반환하고 나머지는 권리 포기로 처리하거나, 명도소송 없이 평화적으로 인도를 받는 경우도 가능합니다. 그러나 협상은 법적 근거 없이 진행되기 때문에, 절차와 대응 전략이 매우 중요하며, 준비 없이 접근할 경우 되려 분쟁만 키우는 결과가 될 수 있습니다. 따라서 경매 입찰 전 선순위 전세권의 존재를 확인했다면, 해당 권리의 내용, 설정시기, 잔여기간, 전세금 액수, 그리고 점유여부 등을 종합적으로 분석하고, 사전에 협상 전략을 수립해야 합니다. 이 글에서는 이러한 준비와 전략, 그리고 실제 협상 성공 사례를 통해 실질적인 가이드를 제공하고자 합니다.
실제 협상 성공 사례: 낙찰자의 대응 전략
서울 마포구 소재 한 다세대주택의 낙찰자 김 모 씨는 낙찰 직후 선순위 전세권이 존재한다는 사실을 확인했습니다. 전세권자는 해당 물건에 대해 5000만 원의 전세권을 설정하고 있었고, 등기상 설정일자는 경매 개시일보다 3년 이상 앞서 있었습니다. 게다가 전세권자는 해당 부동산에 실제 거주 중이었고, 퇴거 의사는 없었습니다. 일반적으로 이러한 상황이라면 낙찰자는 해당 전세금 전액을 인수해야 하며, 이는 낙찰자의 수익구조를 심각하게 훼손하는 결과로 이어집니다. 하지만 김 씨는 협상이라는 카드를 꺼내 들었습니다. 그는 먼저 전세권자의 연령, 직업, 가족관계, 해당 부동산과의 감정적 연계 등을 분석했고, 그 결과 전세권자가 고령의 1인 거주자라는 점을 확인했습니다. 이후 정중하게 명도 의사를 타진하며 전세금 반환에 대해 직접 협의에 나섰습니다. 중요한 점은, 김 씨가 처음부터 법적 강제력이 아닌 ‘합리적인 보상’이라는 관점에서 접근했다는 점입니다. 김 씨는 해당 부동산 인근의 시세를 기준으로, 이사비 및 일부 전세금 보전금 형식으로 3000만 원 선에서 일괄 협의를 제안했습니다. 이는 법적으로는 불충분한 반환이었지만, 전세권자 입장에서는 소송 없이, 이사 지원까지 포함된 현실적 제안이었고, 결국 전세권자는 이에 동의하여 계약서를 체결하고 퇴거에 합의했습니다. 해당 사례에서 중요한 요소는 ① 전세권자의 성향 분석, ② 협상 조건의 현실성, ③ 서면 합의의 확보였습니다. 특히 협상 과정에서 김 씨는 명도소송과 같은 법적 절차 대신, 인도확약서와 전세권 말소등기 협조 확약서를 함께 받음으로써 추후 법적 리스크를 최소화했습니다. 결국 해당 건은 감정가 1억 8000만 원, 낙찰가 1억 5000만 원, 협상 비용 3000만 원으로 정리되었고, 입주 지연 없이 소유권 이전 및 리모델링까지 완료할 수 있었습니다. 협상으로 2000만 원의 비용을 절감한 셈이며, 동시에 명도 과정에서의 시간과 소송 비용도 아낄 수 있었습니다.
협상 시 주의사항과 법적 안전장치 확보 방법
선순위 전세권자와의 협상은 일정 부분 심리전이며, 동시에 법적 안전장치가 수반되어야 합니다. 가장 먼저 낙찰자는 협상을 시작하기 전 반드시 해당 전세권이 실효되지 않았는지 확인해야 합니다. 전세기간이 만료되었거나, 전세권자가 해당 물건에 실거주하지 않음에도 불구하고 권리를 주장하는 경우는 협상 이전에 ‘소멸 여부’를 따지는 것이 선행되어야 합니다. 둘째는 협상 과정에서 반드시 서면 문서를 확보해야 한다는 점입니다. 특히 협상으로 인한 금전 거래가 이루어진 경우, 단순히 현금 전달이나 이체 내역만으로는 향후 법적 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다. 이 경우 ‘전세권 말소 동의서’, ‘전세권 포기각서’, ‘인도확약서’ 등 적법한 문서를 작성하고 공증 또는 날인을 받아 두는 것이 중요합니다. 셋째는 협상 조건을 너무 급히 제시하지 말 것입니다. 많은 낙찰자들이 협상에 익숙하지 않다 보니, 전세권자의 입장과 상황을 파악하지 않고 무턱대고 ‘이사비 명목’으로 일정 금액을 제안합니다. 그러나 이는 오히려 전세권자의 반감을 사거나, 협상 테이블을 파기시키는 요인이 되기도 합니다. 초기에는 탐색적인 대화를 통해 전세권자의 요구조건, 가족상황, 시간적 여유 등을 먼저 파악하고, 그에 맞는 조건을 제시해야 효과적인 협상이 됩니다. 마지막으로는 법률 전문가와의 협업입니다. 협상은 비공식적이지만, 법적 귀속 결과는 공식적으로 남습니다. 따라서 협상이 완료되면 반드시 법률전문가 또는 법무사의 검토를 통해 계약서의 적법성을 확보하고, 해당 전세권 말소등기 절차까지 마무리해야 합니다. 실제로 협상 후 계약서가 잘못 작성되어 전세권이 말소되지 못한 채 남아 소송으로 번진 사례도 적지 않기 때문에, 문서화는 단순한 ‘기록’이 아니라, 가장 중요한 리스크 방지 수단입니다.
결론
선순위 전세권은 낙찰자에게 큰 부담이지만, 협상을 통해 충분히 조정 가능한 리스크입니다. 협상은 단순한 가격 흥정이 아니라, 대상자의 심리 이해와 법적 구조 파악, 현실적인 제안의 결합으로 이루어져야 하며, 모든 과정은 문서화와 법률 검토로 안전하게 마무리되어야 합니다. 선순위 전세권이 있는 경매물건도, 전략적 접근만 있다면 오히려 저렴한 가격에 인수할 수 있는 ‘기회의 물건’이 될 수 있습니다. 감정, 분석, 협상, 문서화, 이 네 가지를 기억하시기 바랍니다.