현대 도시 건축에서 외부 철제 계단은 단순한 피난통로나 설비 공간이 아니라, 때때로 공중 통행로의 역할까지 겸하게 된다. 특히 구도심 지역이나 재개발 구역, 다가구주택 등에서는 이러한 외부 철제 계단이 사실상 주민의 주요 동선이 되는 경우가 많다. 그런데 이 외부 철제 계단이 공중 통행로로 지정되어 있는 경우, 해당 부동산의 낙찰자가 이를 어떻게 사용할 수 있는지, 또는 사용권이 제한되는지에 대한 법적 해석은 부동산 경매 실무에서 매우 중요한 이슈다. 이러한 외부 철제 계단의 공중 통행로 지정 여부가 낙찰자의 권리에 어떤 영향을 주는지를 구체적으로 분석해 보고자 한다. 실무 사례와 판례, 그리고 관련 법령을 바탕으로 실질적인 대응 방안도 함께 살펴본다.
공중통행로로서 외부 철제 계단의 법적 지위
외부 철제 계단이 ‘공중 통행로’로 지정되었을 때, 해당 구조물이 단순한 사적 용도의 계단이 아닌 공공성을 가진 설비로 해석될 수 있다. 공중 통행로란 일반인이 자유롭게 통행할 수 있도록 허용된 경로를 말하며, 도로법 또는 도시계획조례에 따라 지정되거나 묵시적으로 그 기능을 수행하는 공간을 포함한다. 이러한 공중 통행로로 지정된 철제 계단은 대개 건축물과 일체로 간주되지만, 그 사용과 접근은 단순히 소유자의 재산권에 의해 제한되기 어려운 공공적 성격을 갖는다. 특히 문제는 부동산 경매에서 이러한 계단이 포함된 물건이 매각될 경우이다. 낙찰자는 해당 구조물을 법적으로 점유하고 사용할 수 있는 권리를 취득했음에도 불구하고, 공중 통행로로 지정된 부분은 제3자의 자유로운 접근이 허용되는 공간이라는 점에서 실질적 제약을 받게 된다. 예를 들어, 인접 건물 주민이나 일반 보행자가 해당 계단을 일상적으로 이용해 온 경우, 낙찰자가 이를 폐쇄하거나 철거할 수 있는지 여부는 복잡한 법적 문제로 연결된다. 대법원은 이에 대해 일정한 기준을 제시하고 있다. 통행이 오래 지속되고, 주민들이 해당 계단을 필수적 통로로 이용하고 있었다면, 이는 사실상 지역사회의 공공 통로로 인정될 수 있으며, 이러한 경우에는 낙찰자가 소유권 행사에 있어 제한을 받을 수 있다고 판시한 바 있다. 반대로, 단순히 개방되어 있거나 특별한 계약 없이 통행이 이뤄졌던 경우에는 사적 점유의 대상이 될 수 있다고 보는 견해도 존재한다. 중요한 것은 이 계단이 공적으로 이용되었다는 증거, 즉 ‘묵시적 용도지역 지정’ 여부와 그 지속성이다. 또한, 건축법상 철제 계단의 설치 목적, 구조안전성 평가, 소방법 등도 해당 철제 계단의 법적 지위 판단에 영향을 준다. 이처럼 외부 철제 계단이 공중 통행로로 사용되는 경우, 그 법적 성격은 복합적이며, 소유자 혹은 낙찰자 입장에서는 그 실질적 권리 행사에 큰 제약을 받을 수 있다.
낙찰자 권리 보호를 위한 법적 기준
부동산 경매에서 낙찰자는 대금 납부 이후 해당 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 등기부상의 권리관계에 따라 점유권과 사용권 또한 행사할 수 있는 것으로 본다. 그러나 외부 철제 계단이 공중 통행로로 지정되어 있다면, 낙찰자의 권리는 단순한 소유권 이상의 법리 해석이 필요해진다. 일반적으로 공중 통행로로 지정된 부속 구조물은 매각 대상 부동산의 일부로 취급되며, 등기부에 특별한 하자가 기재되어 있지 않은 한 낙찰자는 해당 구조물에 대한 점유권을 가진다. 그러나 이 구조물이 이미 지역사회 내에서 공적 통로로 사용되고 있었다면, 낙찰자의 소유권은 공공의 이용 권한과 충돌하게 된다. 이때 판례는 다음과 같은 기준을 제시한다. 첫째, 해당 철제 계단이 도시계획상 도로나 공용구역으로 명시되어 있었는지 여부. 둘째, 이전 소유자가 주민들의 통행을 명시적으로 허용했는지 여부. 셋째, 통행의 기간과 빈도, 즉 사실상의 용도 지정 여부이다. 이러한 조건이 충족될 경우, 낙찰자는 구조물의 철거, 폐쇄 또는 독점적 사용에 제한을 받게 되며, 법적으로 공공의 사용권이 우선될 수 있다. 이런 법적 충돌을 피하기 위해 낙찰자는 경매 전 권리 분석을 철저히 해야 하며, 감정평가서나 현장 조사에서 해당 철제 계단의 실제 사용 상태를 반드시 확인해야 한다. 또한 통행자와의 갈등을 방지하기 위해, 법원에 통행권 제한 또는 소유권 보호를 위한 점유 이전 신청을 하는 등의 절차를 통해 법적 권리를 명확히 할 필요가 있다. 소유권이 침해될 소지가 있는 공중 통행로 형태의 철제 계단이 있는 부동산의 경우, 사전 등기 명세 확인 및 실지 현황 조사 외에도 해당 지역 조례나 건축행정기록까지 검토해야 한다. 이는 단순한 경매가 아니라, 도시공간에서의 권리와 공공성의 균형을 따지는 문제로 확장되기 때문이다.
사용 제한과 실무 대응 방안
외부 철제 계단이 공중 통행로로 기능할 경우, 낙찰자의 실제 사용은 법적으로 상당한 제한을 받는다. 특히 계단을 폐쇄하거나 철거하려는 경우, 주민 반발이나 민사 소송으로 이어질 수 있으며, 관할 지자체의 행정조치까지 동반될 수 있다. 따라서 이러한 구조물을 포함한 경매 물건을 취득한 낙찰자는 사용 제한에 대비한 실무적 대응 전략을 세워야 한다. 첫째, 외부 철제 계단의 법적 사용 용도와 설치 인허가 사항을 확인해야 한다. 건축 인허가 과정에서 해당 계단이 도시계획시설로 지정되어 있거나, 피난통로 혹은 공용시설로 명시되어 있다면, 사용에 제한을 받게 된다. 둘째, 해당 구조물의 이용 주체가 누구인지, 인접 부동산 사용자들이 해당 계단을 필수적 통로로 사용하는지 여부를 조사해야 한다. 이는 향후 민사 분쟁이나 집행정지 신청에 대한 사전 예방이 된다. 둘째, 주민과의 협의를 통한 사적 계약도 하나의 해법이 될 수 있다. 예를 들어 일정 시간대에만 통행을 허용하거나, 통행료를 지불하는 방식으로 합의가 이루어지면 낙찰자의 권리 침해 없이 공공의 필요도 만족시킬 수 있다. 그러나 이러한 계약은 법적 구속력이 제한적이므로, 필요시 공증을 받거나 지자체 조례에 근거한 공적 합의 문서를 작성하는 것이 바람직하다. 셋째, 구조물 안전 진단을 통해 계단의 유지보수나 철거 필요성을 입증할 수도 있다. 구조적으로 위험한 철제 계단의 경우, 지자체 또는 법원의 허가를 받아 철거하거나 통행을 제한할 수 있는 근거가 마련될 수 있다. 이는 낙찰자가 소유권을 행사하는 데 있어 가장 확실한 대응 방안 중 하나다. 마지막으로, 해당 계단을 포함한 부동산에 대해 명도소송을 진행할 경우, 반드시 공중 통행로에 대한 법적 지위와 주민 이용의 실질성을 입증할 수 있는 자료를 확보해야 한다. 감정평가서, 현장 사진, 주민 진술서 등이 이에 해당하며, 이를 통해 낙찰자의 정당한 권리 행사를 확보하는 것이 핵심이다.
결론
외부 철제 계단이 공중 통행로로 사용될 경우, 낙찰자의 권리는 단순한 소유권 개념을 넘어서 공공성과 충돌하는 복합적 법리 문제로 이어진다. 철제 계단의 법적 지위, 통행권의 지속성, 구조물의 용도 등 다각적인 요소를 분석한 후, 낙찰자는 신중하게 실무 대응을 해야 한다. 부동산 경매에서 이러한 구조물이 포함된 경우, 반드시 권리 분석과 주민 실사용 여부를 면밀히 검토해야 하며, 필요시 법률 전문가의 조력을 받는 것이 바람직하다.