전답지, 즉 전(밭)과 답(논)으로 등록된 농지의 경매 물건은 일반 토지와는 다른 법적 요건과 절차, 사용상의 제약이 존재합니다. 특히 ‘리턴형’이라 불리는 방식은 실사용보다는 매도차익에 초점을 둔 투자 전략으로, 적절한 분석 없이 접근하면 심각한 리스크를 초래할 수 있습니다. 본 글에서는 전답지 리턴형 경매에 실제로 참여한 사례를 중심으로, 경매 전 분석부터 낙찰 후 명도, 수익 실현까지의 전 과정을 생생하게 소개합니다. 실전에서의 문제점과 해결방법까지 담은 이 체험기는 동일한 방식의 투자를 고려하는 이들에게 실질적인 도움이 될 것입니다.
전답지 경매참여기의 핵심 절차와 분석
전답지 경매참여기는 단순히 저렴한 가격에 땅을 사서 되파는 전략이 아니라, 복잡한 법률 구조와 현실적 제약을 넘어야 하는 고난도 투자 전략입니다. 실제로 필자가 참여한 전답지 리턴형 경매 사례는 경기도 모 지역의 농지로, 해당 토지는 ‘답’으로 등록되어 있었으며, 인근에 도시계획 도로 예정선이 걸쳐 있었고, 일부는 하천구역과 농업진흥지역에 포함돼 있었습니다. 이처럼 다양한 법적 규제를 가지고 있는 전답지의 경매 참여는 단순히 시세 대비 저렴하다는 이유만으로 결정할 수 있는 일이 아니었습니다. 경매참여 전 가장 먼저 진행한 단계는 ‘지적도·토지이용계획확인서’의 교차 검토였습니다. 여기에서 해당 토지가 전답지로서의 사용 목적 외에 다른 용도로 활용 가능한지 여부를 확인했고, 특히 농지법상 농지취득자격증명 발급이 가능한 지역인지 여부를 파악하는 것이 관건이었습니다. 당시 필자는 직접 관할 농업기술센터를 방문해 자경 요건, 경작계획서 작성 조건 등을 꼼꼼히 상담했고, 비농업인의 경우 불허 가능성이 높은 지역이라는 사실을 확인했습니다. 그럼에도 불구하고 해당 토지를 낙찰받은 이유는 '계획관리지역 편입 예정'이라는 정보 때문이었습니다. 인근 지역의 도로 개설 공사 및 지구단위계획 변경이 이미 진행 중이었으며, 일부 토지는 이미 농업진흥구역에서 해제된 상태였습니다. 이러한 점을 바탕으로 장기 보유보다는 단기 전매를 통한 리턴형 전략을 수립할 수 있었고, 이는 낙찰 참여의 핵심 동기가 됐습니다. 토지감정평가액과 실거래가 비교도 필수 절차였습니다. 공시지가 대비 감정가는 매우 높았지만, 실거래가는 인근에 유사 사례가 부족해 비교 분석이 어려운 상태였습니다. 대신 국세청의 기준시가, 인근 중개업소의 호가자료 등을 바탕으로 현실적인 시장 가치를 가늠했고, 대략 평당 25만 원 수준이 적정선이라는 결론을 내렸습니다. 결과적으로 입찰가는 감정가 대비 68% 수준에서 결정되었고, 총 3명이 참여한 경매에서 최종 낙찰에 성공했습니다. 하지만 낙찰 이후의 과정이 더욱 중요했습니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필요한 상황에서, 필자는 자격증명 신청 전 임야로 지목 변경이 가능한지 여부까지 조사했습니다. 만약 허용된다면 별도의 허가 절차 없이도 지목변경 후 전매가 가능했기 때문입니다. 이에 따라 낙찰 후 곧바로 관할 시청과 군청을 통해 개발행위허가 가능성을 확인했고, 제한적 조건 하에 전환이 가능하다는 회신을 받았습니다. 이로써 ‘경작 목적’이 아닌 ‘투자 목적’으로서의 활용이 현실화될 수 있었습니다.
리턴형 전략에서의 명도 및 실사용 문제
리턴형 경매는 단순 전매가 아닌 경우, 일정 기간 소유한 상태에서 가격 상승을 기다리는 구조이기 때문에, 그 사이 명도 및 토지 관리가 핵심 이슈로 떠오릅니다. 필자가 낙찰받은 전답지는 놀랍게도 무단 점유자에 의해 사용 중이었습니다. 겉보기에는 휴경지처럼 보였으나, 조사 결과 인근 주민이 농기계 주차 공간으로 활용하고 있었고, 경계표지마저 일부 손상된 상태였습니다. 이로 인해 토지인도청구소송을 제기하기 전 ‘사전 협의’가 필수적이었으며, 현장 방문 시점부터 녹음 및 영상기록을 남기는 등, 법적 대응을 염두에 둔 행동이 필요했습니다. 초기 협상에서는 점유자가 “자신은 점유자가 아니다”라며 부인했으나, 제시한 항공사진과 현장 사진을 바탕으로 다시 협의가 진행됐고, 3회에 걸친 대면 끝에 명도에 동의하는 각서를 받는 데 성공했습니다. 이 과정에서 단순한 민원으로 끝낼 수 있는 사안을 소송으로 확대시키지 않고 해결한 것이 큰 수익 차이를 만들어낸 요인이었습니다. 또한, 해당 토지는 비록 농지였지만, 실제로는 실사용이 거의 불가능한 상태였습니다. 이유는 농업용수 공급이 전혀 되지 않았기 때문이며, 주변에 수로 또는 양수장이 없는 상태에서는 자경 요건을 충족시킬 수 없어, 실경작보다는 다른 활용 방안을 고려해야 했습니다. 이에 따라 필자는 토지임대 사업자 등록을 검토했고, 단기 임대를 통해 농지원부가 있는 인근 농업인에게 토지를 빌려주는 방식으로 수익을 창출하는 전략을 병행하게 되었습니다. 이렇게 임대 후, 실사용 이력이 일정 기간 축적된 다음, 매수인에게 ‘실경작 이력’을 조건으로 토지를 매도하는 방식은 실무에서 매우 유용하게 쓰입니다. 특히 향후 농지 전용허가 시 기존 경작 기록이 있으면 행정절차가 단축될 수 있으며, 매수자 또한 실경작을 입증할 수 있는 서류가 확보된 상태라면 매입 리스크를 크게 줄일 수 있기 때문입니다. 실사용 기간 동안에는 토지 관리도 필수적입니다. 일부 잡초 제거, 분묘 유무 확인, 경계 복원 등은 비용이 적게 드는 작업이지만, 매수자에게 안정감을 주는 매우 중요한 작업입니다. 필자의 경우 실제로 토지경계 복원 측량을 통해 맹지인 것처럼 보이던 해당 토지가 실은 진입도로와 닿아 있는 사실을 증명했고, 이는 매매협상 시 중요한 포인트로 작용했습니다. 결국 이 작업들 덕분에 낙찰가 대비 약 42%의 수익률을 기록하며 해당 토지를 매도할 수 있었습니다.
수익 실현까지의 단계별 전략과 교훈
전답지 리턴형 경매에서 가장 중요한 포인트는 ‘타이밍’과 ‘정보력’입니다. 필자가 해당 토지를 매각한 시점은 낙찰일로부터 약 13개월이 지난 시점이었고, 이 사이 정부의 농지 전용 규제에 일부 완화 조치가 시행되었으며, 인근 지역의 도시계획도로 착공이 본격화되는 등 외부 호재가 반영된 결과였습니다. 다시 말해, 단순히 땅을 사는 것이 아니라 ‘언제 팔아야 하는가’에 대한 전략이 중요하다는 점을 실감하게 해 준 사례였습니다. 수익 실현을 위해 필자는 세 가지 전략을 병행했습니다. 첫째는 ‘부동산 중개업소와의 협업’입니다. 현장 인근 4개 중개사무소에 상세한 매물 설명서와 지적도, 항공사진, 개발계획서 요약본을 제공했고, 중개사무소마다 고객층이 달라 문의 유형도 상이했습니다. 둘째는 ‘토지 개발 가능성 브리핑’입니다. 매수 희망자에게 현장에서 직접 개발 시뮬레이션을 설명했으며, 이는 정보에 어두운 개인 투자자에게 매우 큰 설득력이 됐습니다. 마지막은 ‘거래 투명성 확보’로, 매매계약서 작성 전 각종 서류(토지이용계획, 개발행위허가 사전 검토서, 농지취득자격증명 등)를 미리 준비해 신뢰를 주었습니다. 한 가지 흥미로운 점은, 매수자가 현장 방문 후 오히려 가격을 올려 계약을 진행한 사례였습니다. 진입로 유무와 농지 관리 상태, 인근 개발 상황 등을 확인한 후, “이 가격이면 향후 확실히 오를 수 있겠다”는 판단을 했다는 것이었습니다. 이는 단지 종이상 권리분석만으로는 평가할 수 없는, ‘현장성’의 중요성을 다시금 느끼게 한 대목이었습니다. 이후 계약은 조건부로 진행됐습니다. 매수인은 농업인이었으며, 필자가 관리하던 임대계약을 이어받는 조건으로 진행됐습니다. 잔금은 매수인의 농협 대출을 통해 이뤄졌고, 매도 당시까지의 소유권 이전 절차는 법무사 사무소에서 원활하게 처리되었습니다. 이로써 총 13개월 만에 투자금 대비 약 42%의 수익을 실현할 수 있었고, 이는 단기 매매로서는 매우 성공적인 결과로 평가됩니다. 이번 전답지 리턴형 경매 참여를 통해 얻게 된 핵심 교훈은 세 가지입니다. 첫째, 농지라 하더라도 조건에 따라 수익형 투자 자산이 될 수 있다. 둘째, 명도 및 실사용 문제는 수익과 직결되며 초기 대응이 수익률을 좌우한다. 셋째, 수익 실현 시점은 정보력과 현장 감각의 총합이라는 점입니다. 이 글을 읽는 분들도 단순히 ‘싸게 샀다’는 이유만으로 농지를 경매로 매입하지 말고, 본 사례와 같은 전략과 분석을 통해 안정적인 수익 실현에 도전해 보시기 바랍니다.
결론
전답지 리턴형 경매는 단순한 저가 매수와 전매 이상의 전략과 준비가 필요한 고난도 투자입니다. 필자의 실제 참여 사례를 통해 사전 분석, 현장 점검, 명도 협의, 실사용, 수익 실현까지의 모든 단계를 소개했습니다. 농지 경매에 관심 있는 분들이라면 이러한 실전형 사례를 참고해, 무리한 낙찰보다는 체계적인 준비를 통해 성공적인 결과를 도출해내시기 바랍니다.