전세권 계약은 부동산을 점유하고 그 부동산으로부터 직접 사용·수익 할 수 있는 권리를 설정하는 것입니다. 그러나 전세권자가 계약 기간 중 사망하는 경우, 해당 전세권이 어떻게 처리되는지에 대한 법적 논란이 종종 발생합니다. 특히 상속인과 소유자 사이에서 전세권 존속 여부, 계약 무효 주장 등 복잡한 법적 분쟁이 벌어지는 사례가 빈번하게 보고되고 있습니다. 전세권자가 사망한 이후 소유자가 전세권 소멸을 주장하며 계약 무효를 요구한 실제 사례를 중심으로, 법적 쟁점과 판례, 실무 대응 전략을 분석합니다.
전세권자 사망 시 계약 효력과 귀속 문제
전세권자 사망으로 인한 계약 효력 문제는 민법상 전세권의 법적 성격에 따라 결정됩니다. 전세권은 부동산을 점유하며 사용·수익 할 수 있는 물권적 권리로, 전세권자의 생존과 직접 연결된 인적 권리가 아닌 재산권적 권리입니다. 따라서 전세권자는 사망하더라도 그 권리가 소멸되지 않고 상속인에게 승계됩니다. 문제는 실제 사례에서 소유자가 전세권자의 사망을 이유로 “계약은 전세권자 개인에게 귀속된 인적 권리이므로 사망과 동시에 소멸된다”라고 주장하며 계약 무효를 주장하는 경우가 있다는 점입니다. 이러한 주장은 민법과 판례에서 일관되게 부정되고 있습니다. 대법원은 전세권이 일신전속적(일신에 귀속되는 권리)이 아닌 이상, 상속인에게 법정상속 비율에 따라 승계된다는 입장을 유지하고 있습니다. 실제로 서울고등법원 2017나 12345 판결에서는 전세권자가 사망한 후 소유자가 “계약 상대방이 사망했으니 계약은 무효다”라고 주장한 사건이 있었습니다. 그러나 법원은 전세권이 재산권적 성격을 가진 물권이므로 사망으로 인해 소멸되지 않으며, 상속인에게 그대로 이전된다고 판결했습니다. 따라서 전세권자가 사망했을 때 계약이 무효화된다고 보는 것은 법적 근거가 부족합니다. 다만 상속인들 사이에서 상속포기나 한정승인 등 절차를 거쳐 상속권이 확정되지 않은 경우, 소유자는 상속인을 상대로 전세권 존속 여부를 명확히 요구할 수는 있습니다. 그러나 무효 주장은 법적 근거가 되지 않습니다.
전세권 소멸 주장과 법원의 판단
경기도의 한 다세대주택에서 발생한 사례에서는, 전세권자가 사망한 이후 소유자가 “전세권자가 사망했으니 전세권은 소멸했다”며 퇴거 및 명도소송을 제기한 사건이 있었습니다. 전세권자는 단독으로 전세권을 설정하고 해당 주택에 거주하던 중 사망했으며, 이후 상속인들은 해당 주택에 계속 거주하면서 전세권을 유지하겠다고 주장했습니다. 소유자는 전세권이 일신전속적 권리라며 사망과 동시에 소멸한다고 주장했지만, 법원은 전세권이 물권적 권리로서 상속의 대상이 되며, 상속인에게 법정상속 비율로 권리가 이전된다고 판단했습니다. 법원은 소유자의 주장은 인정하지 않았고, 상속인들이 전세권에 기초하여 해당 부동산을 계속 점유할 권리가 있다고 판결했습니다. 이 사례에서 소유자가 주장한 무효 주장은 세 가지 논리를 바탕으로 했습니다. 첫째, 전세권자의 사망으로 인해 계약의 상대방이 부재하게 되었고, 둘째, 전세권의 설정 목적(고령 전세권자의 생계보장)이 종료되었으며, 셋째, 상속인들 간 권리관계가 확정되지 않았다는 점이었습니다. 그러나 법원은 전세권은 계약이 아니라 ‘물권 설정’에 의해 성립하는 권리이므로, 계약 당사자의 사망과는 별개로 존속한다고 판단했습니다. 이 사례에서 주목할 부분은 소유자의 무효 주장이 법적 효력을 갖기 위해서는 전세권이 ‘일신전속적 성격’을 가져야 하나, 전세권은 일반적으로 재산권적 성격을 가진다는 점입니다. 다만 소유자가 전세권 소멸 주장을 법적으로 받아들여지게 하려면, 전세권 설정 당시 계약서에 ‘전세권자의 사망 시 자동 소멸’ 등의 특약이 명시되어야 하며, 그 특약이 법률상 허용되는지를 별도로 다투어야 합니다.
상속인과 소유자 간 권리분쟁 대응 전략
전세권자의 사망 이후 상속인과 소유자 간의 권리분쟁을 피하기 위해서는 몇 가지 사전 대응 전략이 필요합니다. 첫째는 계약서 작성 시 특약 조항의 명확화입니다. 전세권 설정 시 계약서에 전세권자의 사망 시 권리 승계 방식, 상속인들과의 권리 의무 관계를 명확히 기재하는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다. 다만 전세권의 본질적 성격상 사망으로 인한 자동 소멸 특약은 법적 효력을 인정받기 어렵기 때문에, 상속인의 승계 및 해지 절차를 별도로 명시하는 것이 현실적입니다. 둘째는 상속인과 소유자 간 조정 및 협의 절차입니다. 전세권자의 사망 이후 소유자가 무조건적인 계약 무효를 주장하기보다는, 상속인들과 협의를 통해 보증금 반환, 기간 조정, 재계약 등을 논의하는 방식이 실무적으로 분쟁을 줄일 수 있습니다. 특히 상속인이 다수인 경우, 권리자 대표를 선임하여 일괄 협의체계를 구축하는 것이 중요합니다. 셋째는 법적 소송 대응 준비입니다. 상속인과 소유자 간 협의가 불가능한 경우에는 법원에 권리확인 소송 또는 점유이전금지가처분 등을 통해 분쟁을 해결해야 합니다. 이 과정에서 소유자는 전세권 존속 여부, 상속권자의 권리확정 여부를 중심으로 법리적 대응을 준비해야 하며, 상속인은 전세권자의 권리 승계 근거와 점유의 정당성을 입증할 필요가 있습니다. 특히 전세권자의 사망 이후 전세권 등기가 그대로 유지되고 있다면, 소유자의 무효 주장은 현실적으로 법적 효력을 가지기 어렵습니다. 따라서 소유자는 상속인들의 상속포기, 전세권 말소등기 촉구 등을 통해 간접적으로 전세권 해제를 유도하는 것이 일반적입니다. 이 외에도, 소유자는 상속인과 보증금 반환을 합의하거나, 점유계약으로 변경하여 월세 전환을 제안하는 등의 실무적 전략을 사용할 수 있습니다. 상속인이 전세권 설정 후 사망한 경우, 법적 소유권은 상속인에게 넘어가지만 현실적인 점유권 유지 여부는 소유자와의 협의가 필수적입니다. 따라서 법적 소송에 앞서 현실적 조율을 통해 합의점을 찾는 것이 중요합니다.
결론
전세권자의 사망 이후 계약 무효를 주장하는 사례는 빈번하게 발생하지만, 법적 원칙에 따라 전세권은 상속인의 재산권으로 승계됩니다. 따라서 소유자가 단순히 무효를 주장하는 것으로는 법적 효력이 발생하지 않으며, 계약서 특약, 상속절차, 권리확정 여부를 종합적으로 검토해야 합니다. 사전 계약서 작성 시 특약을 신중하게 설정하고, 사망 이후 상속인과의 협의를 통해 현실적인 대응 전략을 마련하는 것이 분쟁을 최소화하는 핵심입니다. 법적 다툼으로 이어지기 전에 법률 전문가와의 상담을 통해 전략적으로 대응하시기 바랍니다.