한 필지 위에 두 채의 주택이 건축되어 있는 경우, 이 중 한 채만이 경매로 진행되는 사례가 종종 발생합니다. 이러한 ‘1필지 2 주택 중 일부 경매’는 지분권 문제, 부동산의 물리적 구분, 건축물대장상 표시, 현황조사상 소유 및 점유 여부 등 복합적인 법적 쟁점을 포함하고 있어, 낙찰자뿐만 아니라 기존 소유자, 점유자, 제3자 모두에게 혼란을 야기할 수 있습니다. 특히 한 채만 경매가 진행되었을 경우, 토지 전체에 대한 권리 행사 가능 여부, 미경매된 건물의 처분, 향후 인도명령 및 분할청구 여부 등 다양한 실무적 대응이 필요합니다. 이러한 사례의 주요 쟁점과 법적 구조, 그리고 낙찰자의 실무 대응 전략을 정리합니다.
1필지 2 주택 구조의 법적 쟁점
‘1필지 2 주택’은 말 그대로 하나의 토지(지번) 위에 두 동의 건축물이 독립적으로 건축되어 있는 구조를 말합니다. 이는 농촌 지역이나 지방 중소도시에서 흔히 발견되는 형태로, 종종 가족 간의 공유지 위에 각자의 생활공간을 마련하는 과정에서 형성됩니다. 이러한 구조가 경매 대상이 될 경우, 토지 전체는 하나의 필지이지만 건물은 분리 소유되거나 일부만 등재되어 있는 사례가 많아 법적 해석이 복잡해집니다. 가장 먼저 문제 되는 것은 토지 사용권의 귀속입니다. 건물의 소유권은 경매로 낙찰되었다 하더라도, 그 건물이 건축되어 있는 토지 전체가 경매 대상이 아니거나, 건물 외의 부지에 미등기 건물이나 제3자의 점유물이 있는 경우, 낙찰자는 그 부분에 대한 사용권 또는 인도권을 주장하기 어렵습니다. 이로 인해 낙찰자는 자신의 건물을 이용할 수 없는 상황에 처할 수 있으며, 심지어는 다른 건물 소유자와의 법적 다툼에 직면할 수도 있습니다. 또 하나의 쟁점은 건축물대장상의 표기 문제입니다. 1필지에 두 동이 존재할 경우, 각각이 독립된 ‘동(棟)’으로 등재되어 있어야 하지만, 실제로는 하나의 건물로 통합 등재되어 있거나 일부는 미등재 상태인 경우도 많습니다. 이 경우 경매 대상이 된 건물만 따로 분리해 귀속 여부를 판단하기 어렵게 만들며, 낙찰자는 실제 자신이 취득한 면적이나 구조가 감정평가서상의 내용과 다를 수 있습니다. 이처럼 ‘1필지 2 주택 중 일부 경매’는 매우 정교한 법적 판단이 요구되는 사안이며, 입찰 전 철저한 조사 없이는 낙찰 이후 심각한 사용제한, 인도지연, 분할불가 문제에 부딪힐 수 있습니다. 따라서 낙찰 전 등기부등본, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 등을 종합적으로 분석해야 하며, 필요시 관할 시청 건축과 및 지적과에 방문하여 정확한 도면 및 지적경계 확인도 병행해야 합니다.
실제 사례로 본 분쟁 양상과 판례 동향
이와 관련한 실제 사례를 통해 그 복잡성을 살펴볼 수 있습니다. 서울 외곽 A지역에서 1필지에 두 동의 주택이 존재하고 있었고, 그중 1동만 채권자에 의해 경매가 진행되었습니다. 등기부등본상 두 건물 모두 동일 소유자로 등재되어 있었으나, 실제 현황상 한 동은 가족인 제3자의 거주지였고, 전입신고 및 수도, 전기 계량기도 별도로 되어 있었습니다. 낙찰자는 본인 소유의 건물에 진입하려 했으나, 다른 동에 거주하던 가족이 경계선을 이유로 통행을 막았고, 토지 전체가 하나의 필지인 탓에 법적 권리 행사도 쉽지 않았습니다. 해당 사건은 결국 토지 및 건물 소유권 분할청구 소송으로 이어졌고, 법원은 지적도상 건물의 위치, 전기 및 수도의 분리 여부, 각 동의 독립적 기능 유무 등을 종합하여 실질적으로 독립적 주거로 판단했습니다. 이에 따라 법원은 강제 분할을 허가하고, 낙찰자가 토지 일부에 대한 사용권을 행사할 수 있도록 판단했습니다. 하지만 이러한 절차는 평균 1년 이상의 시간이 소요되었고, 그동안의 임대수익 손실과 법률비용 등으로 인해 낙찰자의 실익은 상당 부분 감소되었습니다. 또 다른 사례에서는 1필지 내 2 주택 중 미등기 건물이 존재하는 상황이었습니다. 낙찰된 건물은 등기되어 있었지만, 토지 위의 미등기 건물은 제3자의 소유로 확인되었고, 낙찰자가 인도명령을 신청했음에도 불구하고 법원은 미등기 건물의 물리적 점유와 제3자의 권리를 인정하여 인도를 제한했습니다. 이로 인해 낙찰자는 실질적 사용이 불가능한 상황에 빠졌으며, 결국 해당 부동산은 전매도 어렵고 활용도도 낮은 부실자산이 되었습니다. 이처럼 법원 판례는 단순한 등기부 기준보다는, 현황조사와 실질적 점유, 분리 가능성, 이용 독립성 등을 중심으로 판단합니다. 낙찰자 입장에서는 서류상의 권리보다 실제 사용 가능성과 향후 분쟁 가능성을 중심으로 투자 판단을 내려야 하며, 등기된 면적만 보고 입찰하는 것은 매우 위험한 행위가 될 수 있습니다.
낙찰자의 실무 대응 전략과 사전 검토 절차
‘1필지 2 주택 중 일부 경매’ 상황에서 낙찰자가 취해야 할 실무적 대응 전략은 크게 세 가지로 요약됩니다. 첫째, 입찰 전 정밀한 사전조사입니다. 이는 일반적인 경매보다 훨씬 더 세밀한 분석이 필요하며, 특히 지적도상 건물의 위치와 토지 경계선, 건축물대장상의 동별 표기, 전기·수도·가스 등 기반시설의 분리 여부 등을 확인해야 합니다. 이 정보는 대부분 현황조사서에 나와 있지 않기 때문에, 직접 해당 토지의 열람부서(시청 지적과, 건축과)를 방문해 도면을 확인하고 현장 확인을 병행하는 것이 좋습니다. 둘째, 법적 질의 및 질의회신 확보입니다. 귀속 문제나 분할 가능성에 대해 불확실성이 있는 경우, 경매법원에 공식 질의서를 제출하고 회신을 받아 두는 것이 중요합니다. 이는 입찰 후 소송이 발생할 경우 낙찰자의 주의의무 이행 증거로도 활용될 수 있으며, 법원도 경매절차에 대한 예측 가능성을 높이는 측면에서 긍정적으로 봅니다. 셋째, 사후 법적 대응 계획 수립입니다. 만약 입찰 후 해당 토지에 다른 건축물이 존재하거나, 점유자가 퇴거를 거부하거나, 분할이 어려운 구조일 경우, 즉시 분할청구소송 또는 인도소송에 착수해야 합니다. 이 과정에서 변호사를 선임하고, 소송비용과 예상 소요 시간을 감안한 운영계획을 세우는 것이 중요합니다. 경우에 따라서는 협의 양도나 전매를 통한 빠른 손절도 고려해야 할 수 있습니다. 마지막으로, 입찰 시 본 건물 외의 부속시설, 창고, 가설건축물 등이 포함되어 있는 경우, 이들이 등기 여부와 무관하게 실질적으로 낙찰자의 소유가 되는지도 검토해야 하며, 이 역시 사전 정보공개청구나 법적 검토를 통해 판단할 필요가 있습니다.
결론
1필지에 2 주택이 존재하고 이 중 일부만 경매로 나오는 상황은 단순한 낙찰로 끝나는 사안이 아닙니다. 토지 전체의 소유권 귀속 여부, 미경매 건물의 처리, 실제 이용 가능성 등 수많은 복잡한 변수가 존재하며, 이를 간과한 채 입찰할 경우 실질적인 수익은커녕 오히려 분쟁과 손실만 안게 될 위험이 큽니다. 입찰 전 모든 공적 서류와 현장조사, 지자체 질의 등을 통해 실질적인 귀속 범위를 명확히 파악하고, 필요시 전문가와 함께 법적 리스크를 분석해야 안전한 낙찰 전략을 수립할 수 있습니다. 결국 경매는 권리 분석과 정보 수집에서 승부가 납니다.