매각물건명세서 (임차권, 위험성, 명도충돌)
부동산 경매 시장에서 매각물건명세서는 낙찰자와 투자자에게 해당 물건의 권리관계를 파악하는 핵심 자료다. 이 문서에는 선순위 권리, 임차인 정보, 배당 여부, 점유 상태 등이 명시되며, 특히 ‘임차권 등재 여부’는 낙찰 후 실제 권리관계와 명도 진행에 결정적인 영향을 미친다. 그런데 실무에서는 매각물건명세서에 ‘임차권 미등재’로 표기되었음에도 불구하고, 실제 현장에서는 강력한 임차인이 존재하거나, 배당 요구가 인정되는 사례가 적지 않다. 이러한 상황은 낙찰자에게 큰 손실로 이어질 수 있으며, 명도소송 등 복잡한 법적 분쟁으로 확산되기도 한다. ‘임차권 미등재’의 의미를 법적, 실무적으로 분석하고, 실제 사례를 통해 그 위험성과 대응방안을 상세히 다룬다.매각물건명세서 상 임차권 미등재의 법적 해석매각물건명세..
2025. 9. 8.
집행관 현황조사서 (구조불일치, 낙찰위험, 실무대응)
부동산 경매에서 ‘집행관 현황조사서’는 낙찰자에게 매우 중요한 정보 자료다. 해당 부동산의 점유 상태, 구조, 현황 등을 직접 확인하고 기록한 자료로서, 경매 참여자에게 사실상 유일하게 제공되는 현장 정보다. 그러나 종종 이 집행관 현황조사서의 내용과 실제 부동산의 구조가 현저히 다른 경우가 발생한다. 예를 들어, 보고서에는 단층 주택으로 되어 있는데 실제로는 복층 구조이거나, 조립식 창고라고 되어 있으나 콘크리트 건물이거나, 내부의 점유 현황이나 구획 등이 완전히 상이할 수도 있다. 이럴 경우 낙찰자는 심각한 재산상 손실이나 명도 지연, 법적 분쟁에 직면할 수 있다. 집행관 현황조사서와 실제 구조가 상이한 경매 물건을 낙찰한 경우, 어떤 법적 보호와 실무적 대응이 가능한지에 대해 체계적으로 분석하고자 ..
2025. 9. 7.